「黃馮事件」陰霾未散,最近又有律師行被銀行宣布暫停合作。最近不少客人查詢:「若果買樓時不幸遇上類似情況,有這麼自保方案?」

筆者向多間銀行查詢,回覆偏向正面——假如買樓時聘用了這間被大型銀行排擠的律師樓,而時間點是在暫停合作前已簽署了貸款信,銀行並已經向該律師樓發出「指示函」(Instruction Letter),有關程序都可繼續進行。

另一個情況——若果準買家聘用了這間律師樓,正初步向銀行申請按揭;或銀行已審批按揭,但準業主尚未簽署貸款信,這批人便淪為苦主,須馬上更換律樓。

不過,更換律師樓會否趕不上成交期?事實上,一般「指示函」需要在成交日前最少14天前完成,受影響準買家固然未簽署貸款信,意味距離成交日仍有最少14天,有足夠時間更換律師樓。

筆者建議苦主,建宇買賣可沿用原律師樓處理,「按揭契」部分則聘用新律師樓,專注和銀行接洽按揭契部分以加快程序。如果新律師樓本身與銀行相熟,筆者預計一星期內可以完成手續。當然,準買家需要繳付兩間律師費用。

「黃馮」陰影 銀行警惕

其實,以往銀行一般沒有所謂「還契」死線,通常成交後三個月內律師樓仍未交還,銀行才會催促。律師樓慣例需要在成交後一個月內,把有關物業按揭契註上土地註冊處,需時一個月才會更新。故此,三個月內「還契」予銀行是基本要求;如果律師樓手上積壓個案多,往往需時半年。

以往大部分銀行對「還契」時間較寬容,除非遲得太誇張,又或是刻意遲還,但為甚麼今天卻有律師樓因為這個原因而被列入黑名單?筆者推測,近年「黃馮事件」及「王潘事件」後,個別大型律師樓積壓大量歸屬銀行的樓契尚未歸還,一旦出事,銀行將冒上極大風險,故此異常警惕。

事實上,就算這一刻律師樓仍然在銀行白名單之列,難保在成交前會發生突發事件。準業主唯一可以做的是簽臨約後盡早申請按揭,按揭獲批後不要心大心細,盡快物色心儀銀行簽署貸款信,就算律師樓突然被封殺,已出了 instruction 的話受到波及的機會較微。

同時,就算屬意某間心儀銀行審批按揭,也應該多申請幾間銀行作後備之用,萬一心儀銀行突然禁用有關律師樓,而後備銀行沒有封殺,便可直接轉到這間銀行申請按揭,上車便可以順利無憂。

子非魚

HKET20210929

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