香港移民潮勢頭持續,不少讀者來信查詢相關物業買賣事宜。其中一位英國打工仔冀轉按其香港物業,套現資金於英國置業。然而,利用英國入息申請香港物業按揭面臨不少限制,包括薪金必須為銀行自動轉賬,以及提供稅單證明等其他條件;若物業持有作投資用途,按揭成數更扣一成,申請前務必做足功課。

近日收到英國讀者A君來信,A君已移民英國,但太太仍留港生活,並居住於兩人聯名持有的香港物業內。

A君已於英國找到工作,希望為香港物業申請轉按,套現資金。

須經銀行自動轉賬出糧

目前,若按揭成數不多於六成,香港不少銀行均接納以海外入息申請按揭,但英國的入息必須經銀行自動轉賬,若工作為現金出糧,例如任職雜貨舖或送外賣等,將不能計作入息。

此外,有一些魔鬼細節務必留意;否則,容易大失預算。

大部分銀行按揭計算入息時,香港入息是以稅前金額為準;但英國入息則以稅後為準,變相大打折扣。

此外,英國入息需要提供稅單證明,即最少工作一年,故不能於英國一找到工作,就隨即申請香港按揭。

在上述個案中,由於A君太太在香港物業居住,並為借款人之一,故按揭可借足六成,樓價1,000萬元或以上,最多借五成。

申請按揭需通過壓力測試,以50%/60%計算,即每月總供款不能超過總入息的50%,以及假設加息3厘後不能超過60%。

由於新按保只適用於新買物業,況且海外入息亦難以申請高成數按揭,故免壓測條款,不適用於上述六成按揭申請。

另一常見情況,假設A君單獨持有香港物業,可否利用英國入息,為物業申請轉按套現呢?

答案較為複雜,因為涉及物業用途。

首先若作投資用途,按揭成數最高五成;另以海外入息為投資用途物業申請按揭,須再減一成至四成。

壓測較嚴苛

此外,壓力測試亦較嚴苛,以30%/40%計算,意味要更高入息才能過關。

然而,若有直系親屬居住於香港物業內,包括夫婦、父母、兄弟姊妹,可向銀行聲明物業用作自住用途,並提供水電煤證明。

此情況下,按揭申請人可照借足六成,並用50%/60%計算壓測。

值得留意,向香港銀行申請按揭,雖然可透過電郵提交文件,但批核後仍需親自返港,簽署貸款信及上律師樓辦手續。

子非魚

經一20211011

經濟一週專欄

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