申請高成數按揭的業主,相信對按揭保險絕不陌生,雖然保險費動輒數萬元,所費不菲,但只要於三年內退保,即可取回15%至40%保費,若連同轉按回贈,「落袋」總金額以數萬元計,可望抵銷大部分按保保費支出。

新按保於數年前推出,將按揭成數由原本最多六成,放寬到八成至九成,但同時要求業主購買按揭保險,以降低銀行承受的信貸風險,條件是準業主須支付按揭保險費。

然而,當物業持續升值,按揭貸款額佔比愈來愈低,業主便可考慮退保以取回部分費用,慳番一筆。

退保須於3年內完成

須注意,退保必須於貸款提款日起計三年內完成,才可獲退還保費。而首年內退保可獲保費40%;兩年內25%;三年內15%,之後為零。

由於按揭罰息期普遍為兩年;加上樓價升值需時,很多人靜待兩年後才退保,以取回保費。
舉例三年前物業價值500萬元,借八成按揭「上車」,即貸款額400萬元。今日,物業升值至700萬元,按揭成數將下降至低於六成,毋須按揭保險擔保,便能退保。

按當時一次付清保費86,000元計算 (保費率2.15%),最終可退還約13,000元 (15%),等如免供最少一個月。如果當時保費有折扣,退保便以折扣價計算。

申請退保時,若轉按至另一間銀行進行,更能賺取額外現金回贈。以貸款額400萬元計,銀行連同按揭代理獎賞的總回贈,最高為貸款額1.7% (約72,000元),律師費僅約5,000元,即淨袋約67,000元,以上述例子計算,連同退還保費,總額抵銷原有保費逾九成支出。

須注意,金管局指引列明現金回贈若超過貸款額1%,需要扣減貸款額,無論回贈是從銀行或代理而來。

當然,業主亦可於原本銀行申請退保,惟須到律師樓辦手續,並支付律師費,卻不享有任何形式的現金回贈,等同「眼白白」損失數萬元。

若想轉按退保,只需於新銀行簽貸款信後,再到原銀行任何分行申請退保,便大功告成。

儘管部分銀行於借款人轉按後,會自動進行退保程序,但建議親自去分行處理較為穩陣。

由於業主必須於三年內完成退保,才能取回部分保費,若銀行或律師樓審批緩慢而錯過「死線」,將不獲分文。筆者建議,於三年死線前的三個月,開始申請轉按,預留充足審批時間。

此外,若樓市停滯,三年的樓價升幅未必足以甩走按保,業主或要額外補錢,故建議選擇一間估價最高的銀行,將所需補錢金額降到最低。

最後,申請退保須符合幾個特定條件,包括物業必須是自住用途、過去沒有超過60天遲還款紀錄、按揭成數為九成以下等,相信一般業主均能符合申請資格。

事實上,退保除能取回部分使費外,更有另一重要功能。按保公司普遍不容許兩夫婦,分別使用高成數物業按揭各自購買物業。但退保後,假設原物業是自己名,其配偶未來再買第二層樓將可再申請高成數按揭,百利而無一害。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/轉按-退保-按揭保險-有錢落袋-抵消-保費-325168/

經一20211025

經濟一週專欄

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