眾所周知在香港置業,以首置身分入市非常「划算」。不少夫婦聯名買入物業後,如計劃再次置業,先生或太太其中一方普遍會先甩名,恢復首置身分後再入市。惟甩名後原有物業須重造按揭,單靠先生或太太一方入息未必夠計,筆者建議可考慮拉長甩名成交期,接收物業者如在此段期間有加人工,亦有助申請新購物業按揭。

甩名程序透過近親雙方買賣物業進行,成交日期可隨時更改。

拉長一至兩年提高入息

假設先生甩名後,擔心太太重新敘造按揭時入息不夠計,常見做法是如預計太太將會加薪,可把甩名成交期拉長到一至兩年,在加薪後,才敘造按揭完成甩名。

花費一大輪工夫甩名,最終目的當然是以首置身分再置業。

但由於甩名成交期拉長到一至兩年,太太又未能即時敘造按揭,讀者可能疑惑,若生先於成交期內入市,是否當作首置身分,舊有物業按揭會否計入新樓按揭供款負擔內?答案視乎按揭成數而定。

若新樓如不用申請高成數按揭,例如600萬元物業,申請不超過六成按揭,只要兩夫婦已於律師樓簽署買賣合約甩名,即使仍在成交期內,銀行亦可當先生已賣出物業,並恢復首置身分。

新物業按揭毋須計入舊有物業的供樓負擔,亦毋須扣減一成按揭,另可用50%/60%供款佔入息比率計算壓力測試。

若新樓申請高成數按揭,限制則較為嚴格。

按揭保險公司會要求,先生須先於舊有物業完成甩名後,才可敘造九成按揭;否則,最高只能借八成。

此外,只要甩名物業仍未完成成交,於舊有物業的每月供款,需要計入新按揭的壓測之內。
按保亦會質疑,原本持有物業的先生,為何要再另購物業自住?或要求先生提供合理解釋。

透過拉長成交期「Buy Time」,並設法於期內提高入息再甩名的做法不一定順利,始終升職加薪並非必然。不過稅務局並無規定物業成交的限期,只要物業一日未成交,就會一直維持正在買賣的狀態 (Pending Assignment)。

定價太高或太低

在此狀態下,物業不可再賣出,出租的話,亦需要雙方一同簽署。至於理論上甩名後的三年禁售期,仍以臨約日期計算,即三年內售予第三方,須支付額外印花稅(SSD)。

最後溫提,如甩名拉長成交,而甩名時樓價定得太高或太低的話,到成交時,若遇上樓價大幅變化,令原來成交價太偏離當時的市價,可能會造成上會困難。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/首置-操作-夫婦-成交期-甩名-326078/

經濟一週專欄

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