提及按揭申請條件,大部分人均以入息佔供款比率為一大指標,衡量是否合資格通過按揭審批,但實際上並非僅此一條「單行道」。除入息之外,個人資產亦為合資格財務證明,若資產淨值足以完全支付樓價,便能借取最多四成按揭。部分銀行以月結單結餘核查現金資產,提供靈活調撥現金的空間。

今期主要探討,雖然於沒有其他資產,但現金足夠full pay物業的情況下,不同銀行計算其淨資產,以及申請按揭的方法。

本欄以往曾探討物業、股票、外幣等淨資產的計算方法,有興趣可隨時重溫。

現金須存3個月才算資產

倘若資產為純現金,一般而言,銀行要求現金須存放於戶口內三個月,才會將之視作資產計算。然而複雜位在於不同銀行的計算方法有異。

部分較嚴謹的銀行,須計算連續三個月內,戶口的每月平均現金結餘,並要求該結餘不低於樓價總值,才會批出四成按揭。

部分銀行做法相對寬鬆,只要求連續三個月內,月結單顯示的結餘不低於樓價,即能批出按揭。

在此情況下,資金毋須長期存放在戶口內,按揭申請人只要每月月尾趕於月結單截數前,將現金調入戶口即可。
假設於第一個月月尾才存入現金,一直存放至第三個月的月結單出爐,實際歷時僅須兩個多月。

雖然要求現金於戶口存放三個月,似為市場共識,但當筆者訪問全港眾多銀行,查問有否例外情況時,卻發現唯一一間接受,現金只須存放於戶口一個月,即可於申請按揭時計作淨資產,不過該銀行有附帶條件。

相關現金來源必須為賣樓、賣股票等實際所得。假如來源為家人轉賬,則要靜待存入三個月後才能計作資產。

可存放不同銀行

有部分讀者查詢,若過去三個月將現金存放在不同銀行,能否仍計足資產?答案是可以的。

銀行一大計算準則為,相關現金連續三個月存放於銀行戶口內,但並無規定須存放在哪一間銀行。

最後須留意的是,即使現金資產足以full pay物業,亦不代表一定能借足四成按揭。

若按揭申請人身負其他貸款或債務,例如私人貸款、非商戶信用卡分期等,銀行會將其資產減去債務,以計算淨資產。
若扣減後淨資產仍高於樓價,才能借取四成按揭。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/按揭-審批-卡關-現金-資產-326425/

經一20211108

經濟一週專欄

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