首置客豁免按揭壓測 解構銀行「龍門」【星之谷專欄 – 經濟日報】

按揭審批某程度上是一門「藝術」。近期不少首次置業人士向筆者查詢按揭時，都以為市值800萬元物業申請8成至9成按揭，可以豁免壓力測試。

的確，2019年政府放寬按揭保險時確有這項說法，然而隨著時間推移，銀行普遍按其風險管理需要，各有不同程度壓測。一般而言，按揭申請人每月供款不能超過月入一半，供款入息比率(DSR)上限為50%，以月入5萬元為例，供款最多為2.5萬元；利息加3個百分點的壓力測試情景下，DSR上限則為60%。要留意，計算壓測前後DSR，有關利息是以H按封頂利率計算，現時為2.5%；而不是以1個月拆息(H)加1.3%的H按息率計算。

高成數按揭 須通過6成壓測

若果借款人申請6成或以下按揭，毋須經按證公司。所有銀行都會要求進行壓測；按揭超過6成的話，例如高達9成，而相關人士是首置客，金管局列明可以豁免壓測。然而，借款人亦要進過6成按揭壓測。

以800萬港元物業為例，本身借9成按揭(720萬港元)，DSR不能超過50%；6成按揭部分(480萬港元)壓測後DSR上限為60%。好消息是，如要借款人能夠應付9成按揭DSR要求，入息一定能夠通過6成按揭壓測，故此毋須擔心

不過，有些銀行明確要求整筆按揭貸款亦要通過壓測。以本港四間大型銀行為例，其中兩間壓測前後DSR上限分別為50%及65%；另一間分別為50%及60%；僅得一間大型銀行真正免壓測。至於中小型銀行則普通免壓測。

借款人若未能通過這個關卡，其實毋須絕望，畢竟金管局指引是容許首置客免壓測，銀行可有條件批出，例如加息或加保險費；亦有銀行會考慮申請人行業和入息穩定性等，要求管理層酌情批准有關按揭。

然而，按揭申請人有其他擔保在身，又或者其擔保人有其他按揭在身的話，就算是首置客也好，對不起，一律都需要通過壓測；按揭成數7成以上的話，壓測前、後DSR上限分別為35%及45%，難度極高。

事實上，免壓測和有壓測兩個情景下，最低入息要求究竟相差多少？筆者以800萬元住宅，申請9成按揭(720萬元)為例。假設按揭保險費65折並且納入按揭分期償還，免壓測最低入息要求為58,747元；壓測DSR上限為60%的話，入息要求便會增至70,349元；65%的話，入息要求則稍降至64,938元。

總結是，選擇到哪間銀行申請按揭，除了要視乎按揭利率和現金回贈，也要考慮該銀行是否要求通過壓測，亦要判斷自己入息是否足以闖過。

子非魚