按揭審批某程度上是一門「藝術」。近期不少首次置業人士向筆者查詢按揭時,都以為市值800萬元物業申請8成至9成按揭,可以豁免壓力測試。

的確,2019年政府放寬按揭保險時確有這項說法,然而隨著時間推移,銀行普遍按其風險管理需要,各有不同程度壓測。一般而言,按揭申請人每月供款不能超過月入一半,供款入息比率(DSR)上限為50%,以月入5萬元為例,供款最多為2.5萬元;利息加3個百分點的壓力測試情景下,DSR上限則為60%。要留意,計算壓測前後DSR,有關利息是以H按封頂利率計算,現時為2.5%;而不是以1個月拆息(H)加1.3%的H按息率計算。

高成數按揭 須通過6成壓測

若果借款人申請6成或以下按揭,毋須經按證公司。所有銀行都會要求進行壓測;按揭超過6成的話,例如高達9成,而相關人士是首置客,金管局列明可以豁免壓測。然而,借款人亦要進過6成按揭壓測。

以800萬港元物業為例,本身借9成按揭(720萬港元),DSR不能超過50%;6成按揭部分(480萬港元)壓測後DSR上限為60%。好消息是,如要借款人能夠應付9成按揭DSR要求,入息一定能夠通過6成按揭壓測,故此毋須擔心

不過,有些銀行明確要求整筆按揭貸款亦要通過壓測。以本港四間大型銀行為例,其中兩間壓測前後DSR上限分別為50%及65%;另一間分別為50%及60%;僅得一間大型銀行真正免壓測。至於中小型銀行則普通免壓測。

借款人若未能通過這個關卡,其實毋須絕望,畢竟金管局指引是容許首置客免壓測,銀行可有條件批出,例如加息或加保險費;亦有銀行會考慮申請人行業和入息穩定性等,要求管理層酌情批准有關按揭。

然而,按揭申請人有其他擔保在身,又或者其擔保人有其他按揭在身的話,就算是首置客也好,對不起,一律都需要通過壓測;按揭成數7成以上的話,壓測前、後DSR上限分別為35%及45%,難度極高。

事實上,免壓測和有壓測兩個情景下,最低入息要求究竟相差多少?筆者以800萬元住宅,申請9成按揭(720萬元)為例。假設按揭保險費65折並且納入按揭分期償還,免壓測最低入息要求為58,747元;壓測DSR上限為60%的話,入息要求便會增至70,349元;65%的話,入息要求則稍降至64,938元。

總結是,選擇到哪間銀行申請按揭,除了要視乎按揭利率和現金回贈,也要考慮該銀行是否要求通過壓測,亦要判斷自己入息是否足以闖過。

子非魚

HKET20211110

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