目前非首置買家購買住宅,需要承擔15%的從價印花辣招稅;相反,工廈或商廈的印花稅已於2020年放寬,無論買入多少間物業,均沿用較低的第二基準稅率計稅,所繳稅率遠低於15%,吸引不少投資者由住宅轉戰工商大廈。惟兩類物業的按揭條款要求不一,其中工商廈相對嚴謹,以下包括成數、還款期、利率優惠、貸款額釐定等四大分别,準業主投資前不可不知。

按揭成數方面,不論工商舖為投資或自用物業,按揭成數均不能多於五成;相較之下,住宅的成數高出近倍,令首期要求大幅降低。

以自住物業計,樓價800萬元以下物業,最高成數為九成;樓價1,000萬元以下最高八成。
除以入息申請按揭外,準業主亦能採用資產審批形式申請。不過,工商舖或住宅的成數均以四成為最高上限,較適合資產充裕的人士。

擔保在身 扣1成按揭成數

值得留意,無論行入息或資產申請按揭,如果自己或擔保人已有其他按揭在身,最高可借成數將被扣減一成。

按揭還款年期愈長,攤分後的每月還款額愈低。一般工商大廈的還款期最長為20年;個別銀行可做25年。
而住宅的還款限期相對寬鬆,可長達30年。不過最終還款期的長度,須於銀行進一步考慮人齡和樓齡後才能釐定。

於低息環境下,銀行按息持續於低位徘徊,住宅按揭利率可低至H+1.3%;反觀工商廈的最佳利率定價為H+1.65厘,比住宅按息仍高出一截。

然而,若按揭貸款額較大、或購入相關物業的營運公司與銀行有業務往來,銀行有望進一步調低按息。
至於高息按揭存款掛鈎戶口(Mortgage link)及現金回贈,敘造工商廈按揭時,銀行一般不會提供。

工商廈按揭優惠遜住宅

個別銀行或會象徵式提供工商廈現金回贈,例如0.2%,但與住宅1%以上的回贈率相比,明顯小巫見大巫,亦「無乜肉食」,可見優惠遠較住宅按揭遜色。

由簽署臨約至物業成交期間,樓價有機會波動。若銀行估價過低,導致批出的按揭額不足,買家或要臨急「撲水」,故銀行釐定貸款額的方式尤其重要。

若為住宅物業,銀行通常以臨約買賣價計算按揭成數,即使成交價高於估價,倘若價格偏離10%以內,銀行一般會彈性處理,以成交價計算成數及貸款額。

工商廈按揭的要求較嚴格且彈性較低,若成交價超出估價3%至5%,銀行一般傾向以估價計算成數及貸款額。

過往筆者有不少客人忽略此不同之處,高價買入工商廈後,因銀行估價不足,而借不到足夠貸款,讀者宜加倍留意。

最後一提,申請工商廈按揭時必須驗樓,若以劏房分租形式運作,按揭批核會較難通過。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/按揭-投資者-避稅-工商廈-327565/

經一20211115

經濟一週專欄

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