香港樓價走勢長期向上,連「上車盤」亦動輒逾500萬至600萬元;反觀年輕人入息加幅遠遠落後,即使睇中心水樓盤,申請按揭時亦容易因入息「唔夠計」而碰壁。

如仍想成功置業,可考虑尋找一位具財政實力的親友作為擔保人,助擔保上會。筆者今期將詳解擔保人的擔任條件、用途、責任及甩保等四大範略,以解答貼身及常見的疑問。

須與借款人為近親關係

理論上,只要與按揭借款人為近親關係,即符合成為擔保人的資格,例如父母、兄弟姊妹、 夫婦等;另未婚夫妻亦當作近親,但要向銀行作出證明。

如只敍造六成按揭,大部分銀行僅要求於申請表聲明與擔保人的關係,毋须提供關係證明。然而,若敘造高成數按揭,將須購買按揭保 險並經香港按揭證券公司 ( HKMC )審批,HKMC會嚴格查證近親關係,申請人或需要提交關係證明。一旦近親關係不被接納,HKMC 或拒絕批出按保。

擔保人的主要用途,是於計算供款與入息比率 ( DSR )及壓力測試時,協助提高入息水平,以通過按揭審批。程序上,銀行會將借款人及擔保人的入息及負債相加,視作一個單位來計算DSR及壓測。舉例,借款人入息為10,000元、擔保人入息為20,000元及每月供車5,000元,合併後的總入息為30,000元,總供款則為5,000元加上按揭還款。

值得留意,若擔保人有其他按揭在身,該申請便不能以「免壓測」條款審批。成為按揭擔保人需要負上債務責任,並有其他風險及注意事項需要小心。

例如日後A君買樓或再替其他人作擔保時,A君之前作擔保的每月按揭供款,需要全數計入 按揭審批的壓測及DSR内,並需要用較嚴格的 40/50計算 ( 正常情況為 50/60 )。

此外,環聯資料庫會顯示,有擔保人身分的 A君「mortgage count」不是零,故A君申請按揭時,銀行會查詢motgage count 的由來。屆時A君必須向借款人索取貨款信 ( Facility Letter ),證明自己為擔保人,故應提醒借款人保管好該封件。

此外,擔保人由於已有其他按揭在身,不經按揭保險最高只可借五成按揭,如經按保則可照借足九成。

有準業主待至申請按揭前夕,才急忙甩走擔保人身分,然而,環聯資料庫的更新時間,是有 一定滯後。倘若想第一時間申請按揭,可事先準備曾擔保物業的原始貨款信,以及甩走擔保後的新貸款信,向銀行證明已甩走擔保。上述兩封信件均要由借款人手上取得,擔保人無權自行向銀行索取。

為他人擔保亦須押上自己的信貸紀錄,如果借款人延遲供款甚至斷供,將拖低擔保人的信貸評級。故擔保人應定期查閱自己的評級變化,並提醒借款人準時還款。

若想免卻麻煩,只要待按揭借款人加薪後,人息夠計DSR,即使於罰息期內,擔保人仍可随時甩走擔保身分。須留意,部分銀行設有「擔保責任期」,即甩走擔保後仍有一段時間要維持擔保人責任。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/按揭-擔保人-財力-上會-328293/

經一20211122

經濟一週專欄

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