洪水橋至深圳灣跨境鐵路看來已事在必行,在未來洪水橋站附近都是一些倉地,相信早年持有該些地段的投資者在這刻不會脫手,皆因政府的收地賠償非常可觀。

特惠補償率

參考今年9月地政總署公布的《新訂收回土地特惠補償率》,新巿鎮及受主要工程影響的新界地區,可獲最高的甲區特惠補償率,每平方呎農地是1,332元,每平方呎屋地更可達2,642元。以最低賠償額的丁區土地計,農地及屋地的特惠補償率分別是每平方呎333元及660.8元。

買地成本重

新界農地,每個地段(一lot)一般都接近一萬平方呎。有時為了方便分租或興建村屋,才會把土地分割。換句話話,上述每一lot甲區農地的政府收購價已超過千萬,即使是作為週邊發展,重要性較低的丁區地段,每一lot 農地也要三百多萬元。由於銀行不會接受農地作為抵押品而承造按揭,要投資這些土地必需要全數以現金支付,一般巿民難以涉足這類投資。

考慮附近村屋

假如看好洪水橋發展的話,可考慮車站週邊的村屋。在「鄉村式發展(俗稱V Zone)」規劃下的土地用途內第二欄就已包含了食肆、商店及服務行業,即村屋業主可以嘗試向城規會申請作此類用途。準買家也可在查冊內購買目標物業的批約(NEW GRANT),內裡全註明批出該幅土地的用途。較舊的村屋,有關用途可能只註明了屬「非工業用」,那改作商舖的成事機會就較大了。

除了受規劃及地契所限外,有些屋苑式村屋或分層村屋內的公契(DEED OF MUTUAL COVENANT)會寫明用途,如有違反就可能受到民事訴訟了。因此,近馬路邊、單幢式村屋的地下單位,將來變身成為商舖的機會較大,租金升幅具有較大潛力。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20211123/958253/專欄-非魚論市-升值靠眼光-十

20211123

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