在《報告書》的計劃圖內,流浮山站旁標示了「地標性創科產業設施」的相關位置,而其他5個車站則欠奉。筆者相信當跨境鐵路施落實,並在流浮山站建設了創科城後,計劃主軸已經完成,那白泥至尖鼻咀發展只是「方便創科業人員通勤」的伴碟或甜品而已。

人口分散

白泥至尖鼻咀捷運系統服務的居民只等同約1.6個沙田第一城。以這規模計,整個社區最多只有一個中型商場及街巿,連設置政府綜合大樓的機會也甚微。項目的散落範圍甚廣,由白泥至尖鼻咀距離大約7公里,等同沙田第一城到烏溪沙站,假如商舖或街巿集中在一區,那其他地區居民要購物及消費就要乘坐交通工具;假如將設施散佈在各站,人流受限下,商舖亦會面臨經營困難的問題。

東涌新巿鎮前車可鑑

當年機場搬遷至東涌,同時亦建設了東涌新巿鎮。假如乘坐機場「E巴」,細心留意就會發現各公司的貨運站及後勤大樓的規模。東涌新巿鎮的原意就是讓東涌上班人的人容易在附近找到居所,假如成功配對絕對是個完美的計劃。

舉個例子,在東涌居住的會計專材,究竟會選擇在東涌的公司上班做內部核數,還是到巿區的大會計師樓上班?況且,現時一般家庭都會「公一份、婆一份」,兩公婆都在東涌上班的機會實在是微乎其微。

偏遠地區樓價便宜,才是吸引外區人仕遷入的重要原因,「在偏遠地區建設新巿鎮,從而服務當區上班的區民」這假設本來就是錯誤,規模大如東涌發展也未能成功。從發展必要性及成本效益計,白泥至尖鼻咀實質發展的機會並不太大,投資者不宜沾手該區。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20211130/959413/專欄-非魚論市-升值靠眼光-十一

20211130

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