銀行審批按揭時,準業主需通過供款與入息比率 (DTI) 或 / 及壓力測試,方能成功上會。若有私人貸款在身,有關每月還款額須計算在DTI之內。而當貸款涉及槓桿產品時,計算方法則更為複雜。若行資產審批申請按揭,即使申請人未曾提取其槓桿產品貸款,銀行亦會將可用信貸額度,全數計入申請人負債內,大大增加申請難度。

坊間不少手持資產人士,會使用投資銀行的槓桿產品 (Highly Leveraged Products) 進行抵押借貸,用作投資或其他用途。

一般而言,都是以股票、現金、其他證券或衍生工具作抵押套現,銀行會以類似透支 (OD Line) 形式借出貸款,批出信貸額普遍以100萬元起跳。

而客戶提取貸款後才需要支付利息,與循環貸款 (Revolving Loan) 相似,但有關信貸紀錄,不會註入環聯 (TU) 內。

計算DTI似循環貸款

按揭審批時,槓桿產品計算供款與入息比率的方法,近似循環貸款。

最常見的入息審批,在已獲批信貸額,但沒有提款的情況下,部分銀行會將可用信貸額的1.5%,當作每月供款以計算DTI及壓力測試;部分銀行則較為寬鬆,不作計算。

如已提取貸款,則一般以已提取貸款餘額的3%至4%,或以可用信貸額的1.5%計算,以高者為準。

另一方面,若按揭申請行資產審批 (Asset Based),整筆槓桿產品的可用貸款額,會全數計入負債內,即使申請人從未用過該貸款。

然而,按揭獲批的條件,為申請人持有的淨資產 (資產減負債) 足夠全額支付物業樓價。

若負債內須加入上述貸款額,或會嚴重拖累按揭申請。

須主動向銀行申報

申請按揭時,必須提交出糧戶口的月結單,若申請人的投資戶口與出糧戶口設於同一銀行,相關槓桿產品交易會顯示於月結單上,屆時銀行將要求提供槓桿產品的相關資料。

就算開設投資與出糧戶口的銀行不同,雖然槓桿產品不會註入環聯,申請人有責任主動向銀行申報,並須簽署相關聲明。

值得留意,市民熟悉的借貸工具信用卡,亦設最高信貸額,並可隨時「碌卡」及還款,惟計算按揭DTI的方法略為不同。

銀行會將申請人於環聯報告中的信用卡總欠款,乘一個百分率 (普遍為3.5%至4%),作為每月供款,計算DTI及壓測。

若申請人因計算信用卡欠款未能「過關」,銀行會查閱其過去三個月還款紀錄;若每月均準時找清卡數,則可豁免將卡數加入DTI中。

不少人為賺取銀行迎新優惠,導致有N張信用卡在手,不過只要準時還款便毋須擔心,對申請按揭不會有影響。
不過,即使未能準時還款,DT|亦只會計算現有卡數欠款,而信用卡的信貸額度多寡則不會有影響。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/按揭-計算機-槓桿借貸-貸款-審批-329212/

經一20211129

經濟一週專欄

如對本文章有任何問題或意見,歡迎按左上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。

返回主頁 按揭學堂


若想知哪間銀行按揭利率最平,現金回贈最高,即時留言,索取最新情報!


關於星之谷

星之谷按揭轉介歷年來與全港銀行合作,為客戶免費介紹最低利率、最高回贈的按揭計劃,解決置業路上的疑難及痛點。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:

詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com


按揭入門

按揭成數 | 按揭回贈比較 | 按揭利率比較 | 按揭年期

按揭保險 | 按揭保費折扣 |HKMC和QBE批核標準

壓力測試 | 供款與入息比率DTI | 壓力測試花紅

非固定收入按揭H按 VS P按 | 申請按揭文件

一手新樓按揭即供 vs 建築期

轉按 | 甩名 / 轉名 | 現契重按

擔保人印花稅 / SSD / BSD |

自僱按揭 | 自住變出租按揭

居屋按揭 | 居屋轉按套現失政府擔保 | 居屋屋苑首次發售日期一覽

唐樓按揭 | 村屋按揭 | 工廈按揭 | 車位按揭

Mortgage Link  | 凶宅按揭 | 遺產按揭