本系列之初,筆者指出了老生常談的買樓三大要訣「Location, Location, Location!」,「交通方便,樓價跟隨升值」究竟是否必然?

交通方便 人口外移

當一個地區交通方便了,除了方便區內居民到區外工作外,亦代表著區外居民方便了到區內工作,意味著「搬在公司附近居住」的需求就會降低。在總人口不變,即所謂「塘水滾塘魚」的前提下,有人遷入一區即是有人從另一區遷出。有些遠偏遠但工作機會多的地區,當有新的交通網絡建成後,可能出現了人口外移的情況。

屯門赤鱲魚連接路及港鐵屯馬線二期

交通方便,樓價跟隨升值竟是否必然

較近期通車新交通網絡分別是屯門赤鱲魚連接路(2020年底)及港鐵屯馬線二期(2021年中)。後者新受惠的土瓜灣及宋皇臺站位於巿區,原本的交通已算是方便,而且區內住宅比工商業用地較多,屬於通車後交通方便了,外區人考慮搬到區內居住的情況。

前者的屯門赤鱲角連接路對東涌的影響就大有不同。香港國際機場客運及貨運系統固有的職位,加上港珠澳大橋及屯赤連接路工程期間產生的臨時職位,令東涌及機場地區整體傾向工作區多於住宅區。現在雖然還有東涌東填海發展,但隨著填海完成,大型工程已所剩無幾,臨時工作人口帶來的住屋需求亦會隨之下降。

東涌樓價展望

過去,從本港任何地區前往機場上班,無論是鐵路或公路,都須經青馬大橋從大嶼山東面進入,單從青馬大橋起計已經有20公里路程(另有班次有限的屯門至東涌渡輪)。當屯赤連接路通車後,屯門巿中心前往機場只有16公里路程,相比以往36公里路程縮短了超過一半,亦比以往任何地區的必經之路青衣出發路程更短。現在東涌上班的打工仔,「搬到東涌方便上班」已非唯一選擇,東涌地區的住屋需求及租金相信亦會因而下降。

子非魚

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升值靠眼光十二

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