受惠洪水橋發展,新界西大型屋苑成交近期連環破頂,但唐樓及洋樓則「同區唔同命」,有些價格更低至「2字頭」,吸引首期緊絀的準買家目光。雖然興趣盎然,但原來很多人誤以為這些舊樓難申請按揭, 因而存有戒心,筆者希望藉此文章拆解迷思。

近期半新樓朗屏站上蓋朗城匯一房單位以700餘萬元成交,呎價達 2.1萬元;屯門站上蓋瓏門兩房單位呎價最近也上升至 1.9 萬元。但同屬「大西北」的唐樓及洋樓卻持續低水,元朗牡丹樓一個 307呎單位以 240 萬元成交,呎價僅 7,800元,吸引不少準上車人士查詢。

如果經按證公司,其實唐樓或洋樓一樣可以申請9成按揭,審批沒有特別嚴格;亦有很多銀行願意承按,僅個別大型銀行拒絕經手。

樓齡高問題 還款期受限制

限制反而來自「最長還款期」。如果要申請9成按揭,按證公司要以「75年減樓齡」計算還款期 —— 譬如 60年唐樓還款期最後是 15年,因而令最低入息要求增加。

上述牡丹樓樓齡 40年,最高只能申請 27年按揭,以240 萬元,9成按揭計算,壓力測試前、後的最低入息要求為 19,147元至 22,282 元;如果還款期長達30年,最低入息要求僅 17,812 元至 21,330 元。縱然有些銀行可用「80年減樓齡」計算還款期;但因為超出按證公司規定,按揭成數達降至最多 6成;有個別銀行更容許「85年減樓齡」,但按揭利率約 3%,惟正常而言,唐樓按揭利率和新樓應該沒有大分別。

另外,很多人誤以為唐樓必須驗樓,然後會被銀行評樓宇質素太劣,最终拒批按揭。實情是,一般要驗樓的單位,通常是被懷疑進行劏房活動,變更用途成樓上舖,有維修令尚未遵從等, 正常而言銀行没有規定一定要驗唐樓單位。

而就算真的要驗樓,只要沒有結構性改動或僭建,沒有改變用途,驗樓部分都可以過關。如果有維修令,譬如公家地方因《建築物條例》第 26條 (建築物維修欠妥)而頒下,銀行亦有機會受理按揭申請,視乎法團有没有着手處理。

最後,準上車人士要留意香港有兩間按揭保險公司—— 按證公司昆士蘭按保。如果經後者,以筆者所見,唐樓還款期最長僅 15年,即使樓齡較新。不過大部分銀行都可經前者,故此問題不大。

香港樓價高企,如果只為尋找安樂窩,價格「低水」的唐樓或洋樓,又可以申請 9成按揭,首期要求極低,只要不嫌物業質素較低,不失為一個上車的「妥協法門」。

子非魚

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