早前黃馮戶口被律師公會接管凍結,不少苦主因資金被「反鎖」未能完成交易,個別苦主慘遭殺訂收場。為避免同類風險,金管局正研究不經律師樓戶口付款,而改用本票買樓,有望2022年中推行。凡事有利有弊,本票付款的交易手續或時間成本均較高,或導致律師費增加。

黃馮事件揭示了以律師樓戶口直接過賬買樓的風險。筆者當時認為,只要資金不流經相關戶口,風險即能化解,故在本欄及其他媒體倡議利用本票交易。部分銀行事後亦已同意買家使用本票買樓,不少本公司客戶均採用此法。

如今金管局有意推本票買樓機制,以免買家再承受無妄之災。似乎本票交易將成未來趨勢,準業主須了解交易程序及箇中利弊。

本票交易的避險原理,在了解買樓程序後便一目了然。首先,傳統買樓流程如下,買方先開支票給買方律師樓,以支付大訂及印花稅。

在買賣雙方簽署正式合約當天,買方律師樓會以其支票向賣方律師樓支付大訂,再由賣方律師樓轉交至賣家。

如需要託管訂金,買方律師樓開支票給賣方律師樓後,由賣方律師樓入票。

至於成交,買方先到買方律師樓簽署樓契及按揭契並付尾數支票給買方律師樓。

成交當天,買方律師樓通常會開三張支票予賣方律師樓,一張是償還賣方按揭;一張是支付賣方律師費及一張給業主作為尾數。

不難發現,在買賣程序中,資金是經買賣雙方律師樓戶口處理,故一旦其戶口被凍結,所有資金將被鎖於戶口內不能收付款,交易便不能完成。

反之,於本票交易下,買方給予賣方的大訂及首期尾數本票,將交給買方律師樓托管,待付大訂當天或成交日交予賣方律師樓,再轉交予賣家。

按揭放款亦一樣,買方承按銀行根據買方律師樓指示分兩張本票,一張開給賣方的銀行清還按揭;另一張經律師樓把本票交給賣家。

簡單而言,雙方律師樓於資金轉賬上,只扮演本票托管人及見證交易的角色,故即使律師樓戶口被凍結,物業買賣仍能進行。

律師樓或將成本轉嫁客戶

凡事有得有失,本票交易雖能避險,卻增加買方時間、金錢及律師樓的工作量。

首先買方需時及金錢去銀行買本票;其次按揭貸款如要取本票,律師樓需時於成交當天派代表到銀行取票,對比現時買方律師樓只需檢查自己戶口有收款便可即時開票。

另外,因銀行需時做本票及有時間限制,如賣方律師樓遲給開票指示給買方律師樓,或買方律師樓遲交開票指示給銀行做本票,不能按時取本票,便將價影響物業交易。

筆者估計,若強制改用本票作物業交易,律師樓或將成本轉嫁予客戶。長遠而言,應思考在使用本票交易同時,會令律師樓工作量大增的方法,如買賣雙方銀行可透過電腦系統根據律師樓指示自動轉賬,便能精簡處理程序,同時為雙方提供更高保障,值得考慮。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/金管局-本票買樓-避險-律師樓-330997/5/

經一20211213

經濟一週專欄

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