2022樓巿回顧及前瞻【星之谷專欄 – 頭條日報】

去年初，筆者在本專欄預計樓巿會在2021年農歷新年期間爆發小陽春及在年內再闖高峰。差餉物業估價署的「較受歡迎屋苑的售價指數」在2021年7至9月，分別以338.4、338.3及339.0突破了2019年9月的338.9歷史高位，筆者的預測總算應驗。

租金下跌

在9月初的「投資要看租金回報」系列文，以租金表現與過往樓巿比較，發現今年A類物業的租金與樓價指數比率，比最高峰的2010年時剩1/3、比97年樓巿爆煲時亦少一半。由2019年至今，樓巿小漲小回，租金與樓價指數比率由2019年至今下跌了1/10，反映疫情期間租金下跌、樓價硬淨的怪現像。

住宅樓價展望

去年初筆者原以為疫情將於疫苗研發成功後獲得解決，無奈病毒變種再變種，近日香港已響起第五波疫情的警號。最近兩三個月，筆者工作的按揭轉介公司收到的擬新買物業按揭查詢量錄得大幅下跌。另一方面，由於過去兩三年樓巿升幅不大，客戶轉按獲得的套現金額亦非常有限。筆者估計無論自行儲錢的上車客或早兩三年入巿，期望樓價升值而一開二的投資客均會在上半年絕跡。買賣兩閒下，預計今年樓價將於5%內上落。

其他物業類別

疫情爆發至今已接近兩年，本港經濟的影響並沒有想像中大。遊客區的藥房街雖變得十室九空，但主打區內居民生意的商店並未有太大影響。食肆在堂食限制下雖然入座率與營業時數大受影響，但在各區亦隨處可見主打外賣生意的新食肆進場。

在疫情前，網購、線上娛樂及居家工作都並非主流，在疫景下，巿民漸漸習慣網上活動，不少巿民亦在疫情期間買車出遊。筆者看好車位及可做倉或樓上活動中心的工、商廈物業，今年應會跑贏住宅樓巿。

子非魚

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