無論是貸款人或擔保人,向銀行申請按揭時,都會於申請表上發現「 All Monies」(無限額貸款)或「Fixed Amount」(定額貸款)兩個選項。以無限額貸款形式上會後,貸款人即使每個月都準時還清按揭貸款,其於同一銀行的所有貸款,包括私人貸款、稅貸或信用卡卡數等,銀行亦有權追訴至該按揭物業抵押品,極端情況是被銀行收樓拍賣,以追討貸款。

那選「All Monies」風險豈不是很高,沒清還信用卡貸款就會被收樓嗎?

還清貸款免收樓

事實上,銀行申請收樓程序繁複,只要盡快清還信用卡逾期款項,銀行亦不會勞師動眾。

當然,如業主遇上財政困難,連信用卡欠款也未能清還的話,更遑論準時為物業按揭供款,並不是「信用卡欠款導致收樓」的問題了。

一般市民最大機會,需要以定額貸款申請按揭,是購買一手新盤申請發展商二按的情況。

一般來說,發展商二按採用定額貸款按揭,其主要原因,並非二按不批「All Monies」,而是銀行並不接受「All Monies」的發展商二按。

因為無限額貸款的性質,是方便客戶日後調整貸款額度。

如二按以無限額貸款形式批出,業主在取得貸款後,理論上,可在二按機構無上限加借貸款,一按銀行於風險管理的原則下,必然只接受清晰列明貸款額度的二按才會放款。

另一類定額貸款按揭的情況,是申請人有向公司或政府取得首期貸款,首期貸款金額影響每月供款額,每月供款額,則納入銀行的壓力測試中計算。

這類申請人如獲得無限額貸款,實際貸款額度或有更改,繼而便會影響首期金額。

在「雞與蛋」的無限循環下,只有定額貸款按揭,才可以令按揭申請一錘定音。

銀行為客戶提供最優惠按揭條款的必然為無限額貸款按揭,皆因有樓按這份優質抵押品,以無限額貸款形式在手,銀行便更積極向客戶推介其他類別的貸款或金融產品。

無法自選定額貸款

反過來說,銀行如批出定額貸款按揭,便會採用較差的條款以平衡利潤。

因此,定額貸款按揭只常見於特定情況,並不是客戶自行選擇。

如果借款人申請的屬於無限額貸款按揭,那麼擔保人是否亦需要負上貸款人其他貸款的責任呢?下期筆者再詳述。

子非魚

經一20220117

經濟一週專欄

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