上期筆者講解了「All Monies」(無限額貸款)及「Fixed amount」(定額貸款)兩者之間的分別。如果借款人申請按揭時選擇了無限額貸款,往後欠下其他債務例如信用卡數、私人貸款時,究竟擔保人需要承擔多少責任?

Nick(化名)早前買入一層600萬元物業,並借入六成按揭(貸款額360萬元),對於擔保這筆貸款的親家姐Chloe(化名)而言,最壞情況亦只是負上360萬元債務。

不過,Nick之後在同一間銀行借入私人貸款、信用卡貸款。在無限額貸款下,這些債務都會與樓宇按揭掛鈎。
若Nick未有能力償還,在「無限額」前提下,擔保人Chloe承擔的債務像成為無底深潭。

銀行設擔保上限

幸好,在處理樓宇按揭申請時,銀行多數會為擔保人設定「擔保上限」,即擔保金額最多僅是提取的樓宇按揭貸款額。

即使Nick後來再取得其他貸款,擔保人Chloe亦只會擔保最初承諾的360萬元。

另一個情況是,如果Nick一直按時償還按揭貸款,幾年後按揭貸款額餘下300萬元。其後他在未改動按揭條款下,再加按及借入銀行私人貸款,總額為100萬元,令到總負債增至400萬元。
在這情況下,擔保金額看來應該減少至300萬元,然而,因為Nick再加按及借貸,令Chloe仍然要承擔「擔保上限」360萬元。只要Nick一日未轉按或賣樓,情況仍會不時發生。

在大部分情況下,擔保人都是借款人至親,希望幫家人「上車」之餘,又想保障自己利益,中間可以如何平衡?
由於銀行一般只會寄月結單到借款人住址,擔保人無從得悉借款人有沒有準時還款或進行加按,要開口問,又覺得難以啟齒。

君子協定須提供月結單

筆者建議,承諾做別人的擔保人前,要「先小人後君子」,例如向借款人提及未來幾年有結婚大計,需要買樓「上車」,希望作為借款人都要有財務紀律。

除此以外,每月或每隔一段時間要提供銀行月結單作參考,讓大家建立互信。

最後溫提,由於近年樓價升勢停滯,兩年前以高成數按揭買樓的買家,在估價未獲銀行大幅上調情況下,要轉回一般按揭成數,就需要補回貸款差額。

如果沒有足夠資金,就只有繼續等待。而這些物業的擔保人,在成功轉按前仍然要和借款人「捆綁」在一起,買樓難度大增。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/無限額貸款-擔保-360萬-按揭-無底深潭-337062/

經一20220124

經濟一週專欄

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