很多人以為,以擔保人身份幫屋企人申請按揭買樓,只需要確保家人每月準時供款,後果相當有限;而就算屋企人拖欠供款,銀行也有層樓作為抵押品,擔保人「上身」風險極低。
但原來擔保人責任不限於一層樓,若果該名屋企人在銀行有其他借貸,包括信用卡、私人貸款、汽車貸款,及其他沒有擔保的按揭,擔保人都可能要為這些債務承擔後果。
Kathy(化名)早年買入一層800萬元住宅,並申請6成按揭,最低入息要求高達4.8萬元。由於入息不足,哥哥Ken(化名)願意擔保。香港銀行採用有限度擔保,即擔保人最多僅承擔480萬元責任。
問題來了,Ken不知道自己的責任其實不是十分「有限」。假設Kathy供了25年樓,按揭貸款餘額由原先480萬元降至97萬元,Ken債務責任看似跌至97萬元;但假如妹妹屆時向按揭銀行再借私人貸款100萬元,Ken責任便由97萬元突跳升至197萬元。
即是說,如果Kathy欠供私貸,作為按揭擔保人的Ken會自動「上身」,而且這筆私貸申請前毋須擔保人同意,但由於層樓抵押在銀行,私貸欠款如銀行追討不遂亦會牽動抵押品。即使Ken十分愛錫親妹,但亦惹起他擔憂,嚴正要求她往後不要進行任何借貸。
為甚麼會有這種不公平條款?由於銀行貸款信會寫明按揭貸款是「All monies」(無限額貸款)——即借款人在銀行的任何欠款,都會自動以層樓為抵押品,不限於樓宇按揭。
擔保人拒絕「揹飛」 將被銀行追討
再以極端的例子說明。假設Kathy的物業價格因應市況低迷持續下跌,導致負資產及斷供,銀行沒收後也賣不出好價錢,難抵銷按揭欠款,最終也有機會令Ken受到牽連。
當然,香港物業很少出現負資產;而且,如果以上單位不是負資產,銀行沒收後出售,並足夠清還按揭的話,便不會追至擔保人身上了。
不過,在最壞情況下,擔保人拒絕承擔借款人債務,又有甚麼後果?銀行會入稟法庭向借款人及擔保人追討,一涉及民事訴訟,擔保人的環聯(Trans Union)信貸資料庫便留下永久紀錄,有機會影響信貸評級,未來貸款成本增加。
最後有必要重申,擔保人責任只限於原有貸款額,就算借款人在銀行按揭以外有各種借貸,總擔保的貸款額都不能超過原有貸款額。但一日層樓未供完,擔保人難阻止借款人在銀行申請各類型其他貸款,責任未必隨年月降低。
子非魚
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