公司置業前必睇 按揭申請要求及限制全剖析【星之谷專欄－經濟一週】

自從政府推出買家印花稅(BSD)後，用公司名義置業的印花税率高達30%，令不少人卻步。目前以此方式購買新住宅物業的交易甚少，但於工商物業交易仍然活躍，若準買家有興趣以公司名義入市，宜先了解其申請按揭的要求及限制，例如要有持股量50%以上的股東作擔保人、按揭成數最高五成及壓力測試更嚴格等，確定合適後才「去馬」。

以公司名義買入物業,不論是住宅或工商舖，均可敘造按揭。

目前大部分銀行都要求，公司須為借款人，以及大股東(持股達50%以上)須為擔保人。

若沒有單一股東持股達到門檻，則要多個股東共同做擔保人，總持股量須達50%以上，但有個別大銀行要求20%即可。

對於營運公司(非空殼公司)，個別銀行要求相對寬鬆，只要董事會同意，銀行可容許非股東作借款人。

除要找到合適股東作擔保人外，公司亦需要先於按揭銀行開設戶口，才能提取按揭貸款。

全體股東現身開戶

不過，開設公司戶口需要全體股東出現，若有個別小股東反對申請按揭，不出現協助完成開戶口手續，公司便不能提取貸款。

按揭審批要求方面，用公司名義較個人申請嚴格。

首先，公司持有的物業，會被定性為投資用途，按揭成數最高僅五成。

如擔保人身負其他按揭，成數須進一步扣減至四成。

不過，假如資金緊絀，營運公司可以透過中小企貸款，額外多借兩至三成按揭，惟須待至提取銀行頭按或物業成交後，才可以提取中小企貸款。

須做壓力測試

此外，以公司名義申請按揭須做壓力測試，用40/50%計算。

如公司是營運公司及借款人，每月供款與入息比率(DTI)及壓測，可用公司盈利及擔保人的入息總和計算。

倘若有出租物業，現有租金則可打7折後計算DTI。

如打算出租物業但未有租約，部分銀行可用擬租金收入(Projected Rental)去計算DTI，但要打6折。

子非魚

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