坊間銀行按揭業務競爭激烈,除按揭利率及現金回贈兩個主戰場外,亦不時以各種優惠吸生客,包括高息戶口、按息計法、罰息期、火險、出糧戶口及其他隱藏收費等。準業主挑選按揭銀行時,除按息及回贈外,應仔細比較以下七大因素,才能鎖定性價比最高的方案,除慳息之餘,賺盡高額回贈及其他禮遇。

第一,首先是高息戶口,存入該戶口的款項,可享與樓按相同的利率,變相抵銷利息支出。

業主們均希望將利息支出減至最低,方法除找出低按息銀行做按揭外,高息戶口亦為一大慳息工具。

然而,很多提供高現金回贈的銀行,均沒提供高息戶口。根據筆者觀察,不少人被高回贈吸引,甚或低估高息戶口的重要性,選擇沒有高息戶口的銀行上會。

事實上,隨環球各國通脹升溫,加息週期風雨欲來,高息戶口利率會隨按息上升而提高,為對沖加息的絕佳工具。隨時間推移,當戶口的存款愈來愈高,其重要性將更見顯著。

第二,市場上的按息定價一般為H+1.3%,但不同銀行的Hibor計法未必一致。

以Hibor水平較低銀行為佳

大部分銀行以銀行公會公布的Hibor為準,惟部分銀行以自家計算的Hibor計算利率,故即使牌面定價同為H+1.3%,但是實際利率未必一樣。挑選銀行時,以Hibor水平較低者為佳。

第三,留意銀行供樓利息,有機會以「日息」或「月息」計算,每間銀行計法不一。

如果毋須轉按或賣樓,只是連續性供款的情況下,日息及月息的供樓利息無分別。

如打算轉按或出售物業,由於需要清還舊有按揭,於月息供款下,即使供樓期少於一個月,銀行亦會計足一個月利息,或導致成本支出增加。

第四,罰息期為另一重要考量,特別對於希望利用轉按賺回贈的客戶。

大部分銀行將罰息期定於兩年,個別長達三年。若於期內轉按或賣出物業,需向銀行支付罰息,甚至部分或全部現金回贈。

另外,倘若於罰息期內加名、甩名、或甩擔保,罰息期需要重新計算,或影響賣樓時間表。

第五,申請按揭時必須購買火險,銀行一般會免費送首年火險,其後逐年收費。

雖然借款人可隨時將火險轉至其他銀行或保險公司,但手續繁複及需支付額外費用,計及時間成本,未必「化算」。若為新型屋苑,管理費普遍已包括火險,準業主毋須再買火險。

第六,除了計算眼前的回贈及短期優惠外,挑選按揭銀行時,務必一併考慮未來其他隱藏或潛在收費,常見收費包括提早還款、部分還款、轉按贖契費及甩擔保人費用等。若準業主有計劃進行以上任何一項,則應於挑選按揭銀行時及早格價,以免將來支付高昂手續費。

最後,第七,必須小心揀選申請按揭的銀行戶口,從銀行審批角度,戶口內的交易愈簡單清楚,審批愈易愈快。很多人為方便供款,傾向選擇出糧戶口的銀行申請按揭,但事前應確保戶口內的交易簡單明瞭。

若銀行戶口用作投資虛擬貨幣,戶口有被凍結風險,則不能應用來申請按揭;否則,或冒上被Call Loan風險。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/投資-虛幣-凍結戶口-最佳按揭-339861/

經一20220214

經濟一週專欄

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