7大因素選最佳按揭方案【星之谷專欄－經濟一週】

坊間銀行按揭業務競爭激烈，除按揭利率及現金回贈兩個主戰場外，亦不時以各種優惠吸生客，包括高息戶口、按息計法、罰息期、火險、出糧戶口及其他隱藏收費等。準業主挑選按揭銀行時，除按息及回贈外，應仔細比較以下七大因素，才能鎖定性價比最高的方案，除慳息之餘，賺盡高額回贈及其他禮遇。

第一，首先是高息戶口，存入該戶口的款項，可享與樓按相同的利率，變相抵銷利息支出。

業主們均希望將利息支出減至最低，方法除找出低按息銀行做按揭外，高息戶口亦為一大慳息工具。

然而，很多提供高現金回贈的銀行，均沒提供高息戶口。根據筆者觀察，不少人被高回贈吸引，甚或低估高息戶口的重要性，選擇沒有高息戶口的銀行上會。

事實上，隨環球各國通脹升溫，加息週期風雨欲來，高息戶口利率會隨按息上升而提高，為對沖加息的絕佳工具。隨時間推移，當戶口的存款愈來愈高，其重要性將更見顯著。

第二，市場上的按息定價一般為H+1.3%，但不同銀行的Hibor計法未必一致。

以Hibor水平較低銀行為佳

大部分銀行以銀行公會公布的Hibor為準，惟部分銀行以自家計算的Hibor計算利率，故即使牌面定價同為H+1.3%，但是實際利率未必一樣。挑選銀行時，以Hibor水平較低者為佳。

第三，留意銀行供樓利息，有機會以「日息」或「月息」計算，每間銀行計法不一。

如果毋須轉按或賣樓，只是連續性供款的情況下，日息及月息的供樓利息無分別。

如打算轉按或出售物業，由於需要清還舊有按揭，於月息供款下，即使供樓期少於一個月，銀行亦會計足一個月利息，或導致成本支出增加。

第四，罰息期為另一重要考量，特別對於希望利用轉按賺回贈的客戶。

大部分銀行將罰息期定於兩年，個別長達三年。若於期內轉按或賣出物業，需向銀行支付罰息，甚至部分或全部現金回贈。

另外，倘若於罰息期內加名、甩名、或甩擔保，罰息期需要重新計算，或影響賣樓時間表。

第五，申請按揭時必須購買火險，銀行一般會免費送首年火險，其後逐年收費。

雖然借款人可隨時將火險轉至其他銀行或保險公司，但手續繁複及需支付額外費用，計及時間成本，未必「化算」。若為新型屋苑，管理費普遍已包括火險，準業主毋須再買火險。

第六，除了計算眼前的回贈及短期優惠外，挑選按揭銀行時，務必一併考慮未來其他隱藏或潛在收費，常見收費包括提早還款、部分還款、轉按贖契費及甩擔保人費用等。若準業主有計劃進行以上任何一項，則應於挑選按揭銀行時及早格價，以免將來支付高昂手續費。

最後，第七，必須小心揀選申請按揭的銀行戶口，從銀行審批角度，戶口內的交易愈簡單清楚，審批愈易愈快。很多人為方便供款，傾向選擇出糧戶口的銀行申請按揭，但事前應確保戶口內的交易簡單明瞭。

若銀行戶口用作投資虛擬貨幣，戶口有被凍結風險，則不能應用來申請按揭；否則，或冒上被Call Loan風險。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/投資-虛幣-凍結戶口-最佳按揭-339861/

經濟一週專欄

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