疫情下不少人收入大減,或需要借助私資度過難關。然而,無抵押貸款如財仔或卡數等利息高昂,單計還息壓力已難以喘氣。如果有樓在手,不妨考慮物業轉按套現,將私貨轉為按揭進行「清數」,利率即可由動輒逾10厘,減至H+1.3厘。

在特定情況下,銀行可豁免將私貸還款金額計入壓力測試,大大降低轉按清數的申請門檻。

此文所指「清數」是透過物業轉按套現,將高息的無抵押貸款,轉為低息的銀行按揭。

舉例樓價700萬元,目前按揭餘額300萬元,利率為H+1.3厘;另身負年利率7厘的卡數20萬元,以及年利率30厘的無抵押財仔貸款90萬元,貸款總數為410萬元。

透過轉按,將按揭餘額加至樓價的六成,即420萬元,便能悉數清還舊有的貸款,並需套現10萬元。

至於整筆420萬元的新按揭貸款,均可享受H+1.3厘利率,毋須再承受達7厘及30厘的卡數及財仔高息,大幅減低還款壓力。

部分銀行豁免壓測

銀行審批轉按套現,一般將所有貸款的每月供款,計入每月供款入息比率(DTI)及壓測中。

假設每月供款中,欠財仔30,000元、卡數9,000元及擬借取的樓按供款17,000元,每月總供款58,000元,須全數計入DTI中,若人工只有70,000元,便「爆壓測」,不能申請轉按套現。

然而,如轉按套現用作「清數」,而且套現金額足以清還所有債務,部分銀行可豁免將私貸還款計入DTI及壓測。

倘若用上述例子,即免去32,000元財仔還款及9,000元信用卡還款,只計算每月供款樓按17,000元,70,000元人工足以通過入息審查,用轉按套現借取420萬元按揭清還私貸。

須留意,若套現額未能找清所有貸款,餘下的債務仍要計入壓測中。

若私貸金額龐大,轉按六成套現仍不夠找數,可借助按保申請高成數按揭,但前提是樓價須為600萬元或以下。

市場上兩間按保公司,分別為香港按揭證券公司(HKMC)昆士蘭保險(QBE)。若申請按保做高成數按揭「清數」,HKMC壓測不能豁免無抵押還款;QBE則可以 (即不計算財仔和信用卡的每月供款),最高可借七成半;二按的話則最高八成,不過未必做到額外套現。

值得留意,利用高成數按揭清數,銀行審批較嚴謹,申請人宜備齊入息文件,包括稅單或六個月強積金(MPF)供款紀錄。此外,六成以上按揭還款期最長25年;六成或以下30年。

按揭利率方面,不少銀行提供H+1.3%,惟部分較保守銀行,會因轉按清數而加息,筆者建議申請人貨比三家。

轉按清數的支出主要為律師費,一般轉按申請律師費約5,000至6,000元,若要清數,銀行放款予律師樓後,律師樓須再作為中間人,代替借款人償還舊有貸款。

另通常每一筆貸款,財務機構會有提早還款手續費,律師樓亦會額外收取數百元費用。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/疫市借錢-慳息-轉按-高息私貸-340976/3/

經一20220221

經濟一週專欄

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