有樓一族需要大額資金周轉時,透過轉按套現騰出流動資金,為常見融資方法。轉按套現的按揭成數,一般最高為六成;而有按揭在身者,需再扣減一成。換言之,若有兩層未供完的物業,理論上每層只可套現五成,不過只要靈活運用財技,便有望突破限制,其中一層可借盡六成。

轉按套現意指,將樓價升值的部分透過轉按套現成流動現金,等同利用超低按息向銀行借貸。

據規定,一般情況下1,000萬元以下物業,轉按套現最高可做六成或500萬元,以較低者為準。

套現清數多1成貸款

如已購買按保,600萬元以下物業,最高可敘造八成按揭。

須留意,金管局規定,如借款人身負多於一個按揭,以上成數需再扣減一成。

據此,如果手持兩層物業,在不經按保的情況下,每層物業的轉按套現成數最高為五成。

透過「套現清數」財技操作,業主可為其中一間物業套現六成,於高企樓價下,多一成貸款亦份量十足。

操作方法不算複雜。首先將第一間物業轉按套現,並以清數形式full pay第二間物業。

至此借款人身上只剩一個按揭,故第一層樓可做足六成按揭。

當第一間物業轉按完成後,再以現契套現方式重按第二間物業,按揭成數為五成。

由此,第一層借六成;第二層借五成的目標便能達成。

話雖如此,由於六成按揭受樓價範圍上限影響,兩間物業的尚欠貸款均不能太高才能做到。

舉個實則例子,陳生(化名)有兩間住宅,一間自住另一間給父親居住,現時樓價分別800萬元及500萬元,尚欠貸款分別250萬元及200萬元。

如果未用以上方法轉按,兩間物業進行轉按時,只能借取五成按揭,即合共可取得650萬元貸款。

假如用上述方法,800萬元的物業轉按借取六成即480萬元,套現full pay第二間物業。

第二間物業成為現契後,就可以重新申請五成按揭,並借取250萬元,兩間物業合共可借取730萬元,比原來的方法多借80萬元。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/按揭財技-扣減機制-兩層樓-套現-341539/

 

經一20220228

經濟一週專欄

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