擺脫扣減機制 兩層樓照套現6成【星之谷專欄－經濟一週】

有樓一族需要大額資金周轉時，透過轉按套現騰出流動資金，為常見融資方法。轉按套現的按揭成數，一般最高為六成；而有按揭在身者，需再扣減一成。換言之，若有兩層未供完的物業，理論上每層只可套現五成，不過只要靈活運用財技，便有望突破限制，其中一層可借盡六成。

轉按套現意指，將樓價升值的部分透過轉按套現成流動現金，等同利用超低按息向銀行借貸。

據規定，一般情況下1,000萬元以下物業，轉按套現最高可做六成或500萬元，以較低者為準。

套現清數多1成貸款

如已購買按保，600萬元以下物業，最高可敘造八成按揭。

須留意，金管局規定，如借款人身負多於一個按揭，以上成數需再扣減一成。

據此，如果手持兩層物業，在不經按保的情況下，每層物業的轉按套現成數最高為五成。

透過「套現清數」財技操作，業主可為其中一間物業套現六成，於高企樓價下，多一成貸款亦份量十足。

操作方法不算複雜。首先將第一間物業轉按套現，並以清數形式full pay第二間物業。

至此借款人身上只剩一個按揭，故第一層樓可做足六成按揭。

當第一間物業轉按完成後，再以現契套現方式重按第二間物業，按揭成數為五成。

由此，第一層借六成；第二層借五成的目標便能達成。

話雖如此，由於六成按揭受樓價範圍上限影響，兩間物業的尚欠貸款均不能太高才能做到。

舉個實則例子，陳生(化名)有兩間住宅，一間自住另一間給父親居住，現時樓價分別800萬元及500萬元，尚欠貸款分別250萬元及200萬元。

如果未用以上方法轉按，兩間物業進行轉按時，只能借取五成按揭，即合共可取得650萬元貸款。

假如用上述方法，800萬元的物業轉按借取六成即480萬元，套現full pay第二間物業。

第二間物業成為現契後，就可以重新申請五成按揭，並借取250萬元，兩間物業合共可借取730萬元，比原來的方法多借80萬元。

子非魚

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