眾所周知,如果申請按揭成數8成或以下,供款與入息比率(DSR)可以計算佣金、津貼等非固定入息。但原來轉按8成套現,這類型收入不會被視作入息,銀行只會計算固定收入,將會影響可套現金額。

所謂轉按套現,是將物業完全由另一間銀行承造按揭,並以最新估價計算按揭成數,從而能夠套現。根據金管局指引,如果樓價600萬元或以下,轉按套現最高可以申請8成按揭,年期最長為25年。

舉例,林先生(化名)數年前以8成按揭買入一層500萬元物業(貸款額400萬元),現時物業升值至600萬元,他打算轉按申請8成按揭(貸款額480萬元)套現近百萬元。

但要留意,轉按套現並申請8成按揭的話,供款與入息比率只計算底薪、固定日薪及時薪等固定入息;年終花紅雖然並非固定,但可以用過去2年平均數計算;至於津貼,如果在僱傭合約中寫明是保證,過去6個月都有入賬及金額固定,都可以計算在內。

6成以下按揭 毋須驚動按保

幸好,雖然林先生工作收入一部份來自非固定入息,但自身底薪都足夠通過供款與入息比率上限,轉按套現沒有大礙。其實,另一方法是申請6成或以下按揭,由於毋須經按揭保險公司,轉按套現都可以計算非固定收入。

讓我們再談談轉按套現的三個情景。

一、「甩」發展商二按

近年不少人靠發展商二按上車,當物業升值至一定程度,可以「甩」發展商二按轉按至銀行,但當計算供款與入息比率時,又能否計入非固定入息?

其實如果樓價是600萬元以上,採用高成數按揭轉按並「甩」走發展商二按,金管局規定不能套現,但轉按時則可計算非固定收入。

二、清數

至於透過轉按套現去清還其他無抵押貸款,譬如卡數、私人貸款、財務公司借款等,最高可以申請75%按揭。但同一道理,如果是申請6成以上按揭轉按套現,由於涉及按揭保險公司,不能計算非固定入息。

三、聯名物業甩名

近年很多業主會將聯名物業「甩名」並重做按揭,例如妻子將一半業權售予丈夫。由於「甩名」當作是新買賣,故重做按揭都可以申請8成兼套現。不過,近親「甩名」交易再申請8成按揭,按揭保險公司會要求提供合理解釋,轉按套現不一定獲批。

最後,雖然近年樓價稍有回落,但整體仍然高企,600萬元以下住宅在市場上寥寥可數,600萬元以上轉按8成按揭是不能套現,故此要靠這招獲得流動性,本身應用場景不是太多。

子非魚

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