近日樓市再現重磅政策,政府宣布放寬按揭成數,1,000萬元物業可借9成、1,200萬元樓可借8成按揭、1,200至1,920萬元樓可借最多960萬元,相關物業「上車」門檻因而大幅降低。但所謂「魔鬼在細節」,新成數並非適用於所有按揭申請,部分按揭類別、物業種類及入息狀況等,仍面臨諸多限制,未必借得足按揭,置業前必須先搞清楚。

按揭類別方面,首先轉按套現並不適用於新成數,仍須沿用舊制,即樓價不能超過600萬元。

若樓價為600萬元以上,則只能轉按現有按揭餘額,不能套現。

第二,如用轉按套現清還貸款,例如財仔或信用卡貸款,仍只適用於舊成數,即樓價需低於600萬元,最高成數僅7成半。

假如購買一手新盤時採用了發展商一、二 按,在收樓後,可用新成數轉按至銀行以減少利息開支,可申請最高8成按揭。

非首置者按揭上限8成

個人持有的物業及貸款數量,亦影響按揭成數上限。

如為非首置人士,即已持有其他住宅物業,雖然可使用新成數,但按揭上限為8成。

如是擔保人持有其他物業,借款人可照做9成按揭,惟按保費用會隨之增加。

此外,如借款人未持有其他物業,但有按揭在身,例如已為家人擔保按揭、身負車位或工商舖按揭,只要支付額外保費,仍可用新成數申請9按。

一手樓花有分即供(樓花期上會)及建期(收樓時上會)付款安排,但僅建期適用於新成數,即供樓花如要做高成數按揭,樓價不能超過600萬元。

筆者預計,未來新樓買家選用建期的比率,將會進一步上升。

此外,村屋物業亦有限制,雖可用新成數做按揭,但最多只可借8成半。

按揭成數再度放寬或刺激換樓需求,如打算「先買後賣」,最高只可借8成按揭,但不能嘗試以免壓測方式審批。

上述先買後賣,是指新物業成交時,舊物業仍未成交,或已賣出但未更新至環聯信貸資料庫(TU)。

換樓客亦要留意,原有物業如最終未能順利交易,除了要供兩間樓外,屆時銀行如審視客戶原物業賣出的情況,可能會追回首期差額,筆者建議,換樓客應採先賣後買的策略會較為穩妥。

至於物業甩名或加名,銀行雖當作新買賣,但前者的接收業權人及後者的原業權人均「並非首置」,因而最高只能申請8成按揭。

按保公司審批時,亦會考慮上述做法是否涉內部轉讓,並向借款人查詢轉名原因。

如被懷疑轉名是為了重做按揭套現,則未必能借足按揭。

新成數對自僱人士或非固定入息人士,亦設有限制。相關人士儘管可使用新成數,但最高只能做8成按揭,意味要準備更多銀彈作首期,才能買入心儀物業。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/放寬按保-高成數按揭-受限群組-342908/

經一20220307

 

 

經濟一週專欄

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