財政司司長陳茂波於剛公布的預算案中放寬按揭成數,不少換樓客或許會感到興奮,但其實這個「波叔Plan」並不適用於所有按揭申請,一些特別的入息、物業及按揭類別,其實有頗多限制。

先回帶,「波叔Plan」放寬按揭成數限制,1,200萬元住宅可申請8成按揭,1,000萬元以下可以借9成。而樓價1,200萬至1,920萬元,最多亦可以借960萬元按揭,相信這些資訊大家都已經從新聞報道獲悉,筆者更想說的是以下7大限制。

【1.不適用於轉按套現】

「波叔Plan」不適用於轉按套現,樓價600萬元以上只可以轉現有按揭餘額。要轉按套現只能採用舊制,即樓價不能超過600萬元。

至於轉按甩發展商一按,或銀行一按連同發展商二按,由於本身不牽涉套現,「波叔Plan」則大派用場。由於樓價範圍提升至最高1,920萬,相信不少新樓業主都可受惠,但樓花期內不能轉按,必需等收樓後才可。

【2.非首置客上限僅8成】

假如名下有其他住宅按揭在身,雖然可以用「波叔Plan」上樓,但按揭成數上限僅為8成。另一個例子是如果有非住宅按揭,或要靠有其他按揭的擔保人幫忙,借款人雖然可以用9成按揭上車,但會增加按揭保費。除了要包括原按揭供款外,壓力測試亦會從最寛鬆的50/60收緊至40/50甚至35/45,貸款能力大打折扣,亦要繳付額外按揭保費。

【3.新盤僅適用於建期支付】

以即供付款方式買新盤樓花不能使用「波叔Plan」,因此樓價上限為600萬元;以建期付款方式則可選用「波叔Plan」,樓價上限為1920萬,故此筆者預期未來買新樓人士選擇建期比率會進一步上升。

【4.「先買後賣」換樓最高8成按揭】

假如業主打算「先買後賣村屋」換樓,「波叔Plan」最多容許申請8成按揭,但就不能嘗試以「免壓測」審批。所謂「先買後賣」,即新一層住宅成交時,舊住宅仍未成交,或已經賣出但未註上環聯(TransUnion)。

【5.村屋最多可申請85%】

未來打算入手的話,可以透過「波叔Plan」申請按揭,但最高只可以借85%。舉例,就算1,000萬元分層住宅可以借9成按揭,但村屋只能借850萬元。以新界全幢3層乘700平方呎的村屋售價約1,200至1,500萬元為例,新Plan剛好滿足村屋買家的需求。

要留意的是,當申請按揭保險時,供款年期上限以55減樓齡為準,準買家要留意村屋樓齡。另外,標準3層乘700平方呎的村屋較容易申請按揭保險,其他非標準村屋則較難獲批。

【6.甩名申9成按揭或被查問】

至於業主希望將住宅甩名、轉名或加名,由於會被視作一宗新買賣,理論上可以用「波叔Plan」申請按揭保險。但由於該宗交易是內部轉讓,按揭保險公司或會向借款人查詢轉名原因,如果有合理懷疑是為了重做按揭套現,可能會遭拒批。另外,甩名及加名的個案,原業主本身擁有該物業,並不符合「首置」,難以申請超過8成按揭。

【7.自僱或入息浮動人士最多申8成】

最後,自僱人士或非固定入息人士,例如中小企老闆、保險代理、地產代理等等,雖然可以受惠「波叔Plan」上車,但最高按揭成數僅為8成,想申請9成按揭亦只能望銀行而興嘆。

子非魚

https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20220305/bkn-20220305080032464-0305_00842_001.html

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