住宅放寬按揭成數【星之谷專欄 – 頭條日報】

在2019年10月政府放寛按揭，1000萬元以下住宅放寛至8至9成，俗稱「林鄭Plan」。有些人認為，細價樓原本因舊Plan 擠壓在600萬元的高成數按揭樓價上限，一下子放寛至1000萬元，會導致細價樓樓價颷升。

細價跌 中價升

事實上，細價樓由於受舊Plan限制，導致賺買力過渡集中，呎價比中價樓超出了兩三成。在放寛按揭後，中價樓的首期大幅減低，因而出現了一股換樓潮，另外，高收入、低首期的中產上車客亦轉移目標至800萬元左右的單位。過去兩年多，細價樓呎價稍微回調，中價樓呎價微升，稍為回復至600萬樓價上限高成數按揭之前的情況，整體樓巿亦只窄幅上落。

舊Plan 的缺憾

「林鄭Plan」仍然保留了舊Plan的一個缺憾，就是當樓價剛超越了高成數按揭上限時，一刀切的回復到原本的按揭成數上限。例如舊制600萬元樓價可以申請最高8成即480萬元按揭，601萬元樓價則只能申請6成即360.6萬元按揭，兩者首期相差一倍達120.4萬元。而「林鄭Plan」下，樓價1000萬元至1001萬元，首期更相差1.5倍達300.5萬。

波叔Plan

上月底，政府再次放寛按揭成數，以樓價計，A. 1000萬元或以下可申請最高9成按揭；B. 1000萬元以上至1125萬元最高可申請900萬元按揭；C. 1200萬元或以下可申請最高8成按揭及；D. 1200萬元以上至1920萬元樓價最高可申請960萬元按揭，俗稱「波叔Plan」。

上述B及D段借款上限均以實際金額計算，頭尾均緊接著該樓價的按揭成數上限，譬如D段開始1201萬元樓價可借最高960萬元，對下接著1200萬元樓價可借8成即960萬元；最高1920萬元樓價可借最高960萬元，對上接著1921萬元樓價，無法申請按揭下最高可借5成即960.5萬元。這個設定可避免樓價臨近高成數按揭上限時造成斷層，避免購買力過度集中的情況。

子非魚

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