在2019年10月政府放寛按揭,1000萬元以下住宅放寛至8至9成,俗稱「林鄭Plan」。有些人認為,細價樓原本因舊Plan 擠壓在600萬元的高成數按揭樓價上限,一下子放寛至1000萬元,會導致細價樓樓價颷升。

細價跌 中價升

事實上,細價樓由於受舊Plan限制,導致賺買力過渡集中,呎價比中價樓超出了兩三成。在放寛按揭後,中價樓的首期大幅減低,因而出現了一股換樓潮,另外,高收入、低首期的中產上車客亦轉移目標至800萬元左右的單位。過去兩年多,細價樓呎價稍微回調,中價樓呎價微升,稍為回復至600萬樓價上限高成數按揭之前的情況,整體樓巿亦只窄幅上落。

舊Plan 的缺憾

「林鄭Plan」仍然保留了舊Plan的一個缺憾,就是當樓價剛超越了高成數按揭上限時,一刀切的回復到原本的按揭成數上限。例如舊制600萬元樓價可以申請最高8成即480萬元按揭,601萬元樓價則只能申請6成即360.6萬元按揭,兩者首期相差一倍達120.4萬元。而「林鄭Plan」下,樓價1000萬元至1001萬元,首期更相差1.5倍達300.5萬。

波叔Plan

上月底,政府再次放寛按揭成數,以樓價計,A. 1000萬元或以下可申請最高9成按揭;B. 1000萬元以上至1125萬元最高可申請900萬元按揭;C. 1200萬元或以下可申請最高8成按揭及;D. 1200萬元以上至1920萬元樓價最高可申請960萬元按揭,俗稱「波叔Plan」。

上述B及D段借款上限均以實際金額計算,頭尾均緊接著該樓價的按揭成數上限,譬如D段開始1201萬元樓價可借最高960萬元,對下接著1200萬元樓價可借8成即960萬元;最高1920萬元樓價可借最高960萬元,對上接著1921萬元樓價,無法申請按揭下最高可借5成即960.5萬元。這個設定可避免樓價臨近高成數按揭上限時造成斷層,避免購買力過度集中的情況。

子非魚

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20220322headline daily

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