住宅放寬按揭成數 (二)【星之谷專欄 – 頭條日報】

最新的高成數按揭「波叔Plan」，雖然把高成數按揭的樓價上限提升至1920萬，但對於大部份上車客來說，該樓價上限並沒有太大意義。

1920萬元臨界點

沒有按揭的買家、借款人及擔保人購買1000萬元以上住宅，如不申請按揭保險，可以借取五成按揭。「波叔Plan」的高成數按揭樓價上限雖然是1920萬元，但最高只能借取960萬元，其實正正是五成按揭。

考慮按揭保費

以上規定的優勢是無縫銜接了1920萬元及1921萬元樓的借款金額，但對於樓價稍低於1920萬元的買家來說，例如購買1900萬元住宅，如申請高成數按揭借960萬元，按揭成數是50.5%，按揭保險費採用最新的表5，30年按揭的一次性保費，保費比率是1.84%，即17.7萬元，65折後是11.5萬元。如果不申請按揭保險，借取5成樓價也可以借到950萬元，為多借10萬元貸款卻要付出11.5萬元保費並不化算。

多按買家受惠

不過，假如買家、借款人或擔保人本身有另一宗按揭，他的按揭成數將需要扣減一成。即是如購買1900萬元住宅，只能借得4成即760萬元。假如申請按揭保險， 則可以借取最追960萬元，多借約200萬元。這類買家要注意的是，假如樓價超過1920萬元，例如1921萬元，並不能借取高成數按揭，而只可借取4成，首期就出現了約192萬元的斷層。

1000萬元至1500萬元樓跑贏大巿

由於1200萬元至1920萬元樓價只能借取最高960萬元實額的按揭，即是每一元樓價都要真金白銀繳付，當樓價超過1600萬元時，只能借取不高於6成按揭，樓價再上升的動力會減少。筆者認為，在進一步放寛按揭成數前，1000至1500萬元樓會跑贏大巿。

子非魚

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