港樓價格不菲,一般打工仔需用不少時間才儲夠首期「上車」。近年有新盤以「白食白住」付款計劃作為噱頭,標榜「先入住後供樓」,及提供特長成交期予準買家籌集資金,以促進樓盤銷情。筆者認為,此計劃雖有可取之處,但選用前必須提防箇中四大伏位,以免預算盡失。

所謂白食白住計劃,簡單而言是只需付10%至15%首期,然後可入住一段時間(例如三年),期間毋須供樓,只需繳交差餉及管理費,待三年後正式成交時,才需要上會做按揭及支付首期尾數。

此計劃還款期長,提供較充足時間「跑首期」,相信對不少準買家而言有吸引力。

另一好處是若至成交時想「撻訂」,將等同用10%首期交租,以三年「免供款期」計算,相等於每年支付3.3%樓價作為租金。即使最終撻訂,若當作租住豪宅,心理上會平衡一點。

特長成交期非好事

惟常言道「計劃趕不上變化」,特長成交期不一定是好事,考慮白食白住計劃時,務必一併提防下列伏位。

第一,樓盤成交時(例如三年後)工作狀況或出現變數,若不幸遇上失業或減薪,便需要有擔保人才能上會。由於成交期已很長,發展商未必容許再度推遲。

第二,近年環球通脹壓力飆升,市場預期即將進入加息周期,意味三年後利率高於現水平的機率偏高,買家採用長成交計劃至數年後才上會,將需承受加息風險。

值得留意的是,香港銀行對H按有一定靈活調節空間,即使美國加息,香港H按計劃未必會立即同步上調,例如上一次美息企於2厘時,H按利率亦為H+1.3%,與目前相同。

第三,如果樓市不幸下行,銀行有機會用當時市價計算按揭成數,以致準業主借不足所需貸款,需要「臨急撲水」,並面臨撻訂風險。

不過,除非樓價大跌兩成以上;否則,一般銀行都可用合約價計算按揭成數

舉例,樓盤合約價為2,500萬元,原打算敍做5成按揭借1,250萬元。

至三年後成交時,樓價跌至2,000萬元,用現價做按揭只可借1,000萬元,準業主需多補250萬元首期。

更甚,如果因首期不足而撻訂,發展商有權向買家追討500萬元的樓價差價,減去已付的250萬元訂金,仍要跑多250萬元賠款。

發展商或取消二按

最後,白食白住計劃普遍適用於大額物業,樓價通常為1,000萬元以上,部分買家上會時或需要使用發展商二按,以增加按揭貸款。

惟萬一數年後經濟出現變數,令發展商取消二按計劃,買家將頓失預算。

筆者得悉,近期某中資發展商因為財困,取消了旗下物業的所有發展商按揭貸款,有部分打算依靠二按上會的「白食白住」買家,憂慮將要撻訂收場。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/新樓-白食白住計劃-伏位-子非魚-347330/

經一20220411

經濟一週專欄

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