環球市場受高通脹困擾,各地央行加息的呼聲漸高,美國步入加息週期更似是如箭在弦。港息與美息走勢一脈相承,未來很大機會雙雙上揚,現階段香港業主應否防患未然,捨最熱門的H按計劃不用,直奔定息按揭懷抱?

縱觀目前按揭市場,超過9成港樓業主選用利率浮動的H按計劃,近期最優惠造價為H+1.3%,設封頂利率2.5厘。

H按計劃的利率會跟隨銀行同業拆息(Hibor)變動,假設今日拆息為0.2%,H按的實際利率便為1.5%;若拆息明日升至0.5%,實際按息將升至1.8%。

不少讀者詢問加息周週下的按揭選擇。其實定息按揭一直存在,只是乏人問津。

香港按揭證券公司(HKMC)推出的定息按揭計劃,年期可選擇10年、15年、20年;利率分別為 2.45%、2.6%、2.75%。

過去兩年H按實際利率低見1.5%以下,定息按揭對業主缺乏吸引力,惟市場預計聯儲局將加息至2023年9月,美息料推高至2.75%,屆時港息必然跟升至2.75%左右,即H按實際利率將高見4.05%。相較下,一早選用定息按揭人士,供樓負擔將輕鬆很多。

有業主認為,H按有封頂利率作為「定海神針」,上述情景未必會實現。

誠然,如果2.5厘的封頂位不變,即使港息升至2.75%,H按實際按息亦僅為2.5%,比起HKMC最平定按息2.45%,僅高出0.05%。然而,業主不應忽略封頂位亦是浮動利率,可能隨銀行加息而上調。

H按的封頂利率以最優惠利率(Prime Rate)計算,普遍定為「P-2.5%」,由於目前大銀行的最優惠利率為5%,故實際封頂位為2.5%。

於上一輪加息周期高峰,當美息升至2.5%,香港大銀行曾經「加P」至5.25%。

筆者估計,若2023年美息加至2.75%,香港最優惠利率或升至5.25至5.5%,以此推算的H按封頂位為2.75至3%左右。

假設至2023年,H按利率將攀升至3%,相較選用最平定息按揭的利率2.45%,每年將多付0.55%利息,定息按看似較為著數。

不過,定息按揭仍有兩大缺點。首先,定息按一般不提供現金回贈。過去數年銀行H按的平均回贈為1.5%,於2018年時曾高見2.1%。

H按有回贈甜頭

若每兩年轉按一次獲取1.5%回贈,即每年可袋0.75%。計及回贈後的H按實際按息,相信能抵消利率差異。

除有可觀現金回贈「袋袋平安」外,選用H按時,大部分銀行會提供高息戶口(Mortgage Link);定息按揭則不提供。

該戶口的存款,可享與當月供樓利率相同的利息回報,即存息為H+1.3%,遠高於任何定期存款,而且能夠隨時提取。

總而言之,雖然選用H按要承受加息風險,但同時有不少甜頭可領。

面對加息風險,業主不妨花時間仔細衡量兩計劃的利與害後,才作出選擇。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/加息週期-定息按揭-子非魚-350192/5/

經一20220503

經濟一週專欄

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