環球市場受高通脹困擾,各地央行加息的呼聲漸高,美國步入加息週期更似是如箭在弦。港息與美息走勢一脈相承,未來很大機會雙雙上揚,現階段香港業主應否防患未然,捨最熱門的H按計劃不用,直奔定息按揭懷抱?
縱觀目前按揭市場,超過9成港樓業主選用利率浮動的H按計劃,近期最優惠造價為H+1.3%,設封頂利率2.5厘。
H按計劃的利率會跟隨銀行同業拆息(Hibor)變動,假設今日拆息為0.2%,H按的實際利率便為1.5%;若拆息明日升至0.5%,實際按息將升至1.8%。
不少讀者詢問加息周週下的按揭選擇。其實定息按揭一直存在,只是乏人問津。
香港按揭證券公司(HKMC)推出的定息按揭計劃,年期可選擇10年、15年、20年;利率分別為 2.45%、2.6%、2.75%。
過去兩年H按實際利率低見1.5%以下,定息按揭對業主缺乏吸引力,惟市場預計聯儲局將加息至2023年9月,美息料推高至2.75%,屆時港息必然跟升至2.75%左右,即H按實際利率將高見4.05%。相較下,一早選用定息按揭人士,供樓負擔將輕鬆很多。
有業主認為,H按有封頂利率作為「定海神針」,上述情景未必會實現。
誠然,如果2.5厘的封頂位不變,即使港息升至2.75%,H按實際按息亦僅為2.5%,比起HKMC最平定按息2.45%,僅高出0.05%。然而,業主不應忽略封頂位亦是浮動利率,可能隨銀行加息而上調。
H按的封頂利率以最優惠利率(Prime Rate)計算,普遍定為「P-2.5%」,由於目前大銀行的最優惠利率為5%,故實際封頂位為2.5%。
於上一輪加息周期高峰,當美息升至2.5%,香港大銀行曾經「加P」至5.25%。
筆者估計,若2023年美息加至2.75%,香港最優惠利率或升至5.25至5.5%,以此推算的H按封頂位為2.75至3%左右。
假設至2023年,H按利率將攀升至3%,相較選用最平定息按揭的利率2.45%,每年將多付0.55%利息,定息按看似較為著數。
不過,定息按揭仍有兩大缺點。首先,定息按一般不提供現金回贈。過去數年銀行H按的平均回贈為1.5%,於2018年時曾高見2.1%。
H按有回贈甜頭
若每兩年轉按一次獲取1.5%回贈,即每年可袋0.75%。計及回贈後的H按實際按息,相信能抵消利率差異。
除有可觀現金回贈「袋袋平安」外,選用H按時,大部分銀行會提供高息戶口(Mortgage Link);定息按揭則不提供。
該戶口的存款,可享與當月供樓利率相同的利息回報,即存息為H+1.3%,遠高於任何定期存款,而且能夠隨時提取。
總而言之,雖然選用H按要承受加息風險,但同時有不少甜頭可領。
面對加息風險,業主不妨花時間仔細衡量兩計劃的利與害後,才作出選擇。
子非魚
https://www.edigest.hk/樓市/加息週期-定息按揭-子非魚-350192/5/
延伸閱讀:
- 【專題分析】按證公司推「 定息按揭 」幫唔幫到置業人士上車和慳息?
- 新經濟 舊思維【星之谷專欄 – 頭條日報】
- 揀H按、P按、定按?按揭疑難一文拆解【星之谷專欄 – 東方日報】
- 銀行新推二元按揭計劃 加息期揀P按進可攻退可守?《星之谷專欄 – 經濟一週》
如對本文章有任何問題或意見,歡迎按左上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
若想知哪間銀行按揭利率最平,現金回贈最高,即時留言,索取最新情報!
關於星之谷
星之谷按揭轉介歷年來與全港銀行合作,為客戶免費介紹最低利率、最高回贈的按揭計劃,解決置業路上的疑難及痛點。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑:
- 轉介超過50000按揭個案
- 環聯(TU) 正式合作伙伴
- Forbes 福布斯「卓越企業領袖」, 2022
- Capital 資本雜誌 「傑出物業按揭轉介」大獎, 2022
- TVB 「最強人氣樓宇按揭轉介服務」大獎, 2022
- 香港中小型企業總商會「最佳中小企獎」, 2019
- 都市日報「傑出按揭轉介」大獎, 2018
- 出版「按揭達人」一書,各大書局有售
- TVB樓宇節目:「星之谷特約:蝸居宅急變」於2018年4月放送,收視率19點
- NowTV 樓宇節目:「星之谷特約:置業攻略」於2018年6月放送
- 建立北斗星按揭網,全港唯一按揭專題資訊和財技網站
詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com
按揭入門
按揭成數 | 9成按揭 | 銀行及中介按揭回贈計算方法
壓力測試 | 供款與入息比率DTI | 壓力測試花紅 | 按揭花紅打折
擔保人 | 印花稅 / SSD / BSD |
居屋按揭 | 居屋轉按套現失政府擔保 | 居屋屋苑首次發售日期一覽
Mortgage Link | 凶宅按揭 | 遺產按揭 | 銀主盤按揭