自僱做老闆上會　詳解3大按揭申請渠道《星之谷專欄 – 經濟一週》

打工仔申請按揭貸款，只要「睇實」自己份入息，便能大概計算成功率及可借成數等。但公司老闆申請按揭，除要留意份糧外，亦要為公司盈利把關。萬一公司虧損，老闆自支的薪酬將不能計算入息。惟有危亦有機，自僱公司老闆一般有更多「門路」申請按揭，今期筆者披露其中三種申請按揭常見方法，冀助各位老闆一圓置業目標。

公司老闆的入息大部分源自公司，故較常見的按揭申請方法，是用公司數上會，最高可借八成。

如果公司有足夠盈利、財務報表有核數師認證（Audit Report）、並有申報利得稅，稅單上所報公司盈利可當作入息，以計算壓力測試。

獨資公司老闆可計全數盈利，合伙公司則要把盈利按股份比例計算。

其次，除公司盈利外，如果老闆有支薪並報薪俸稅，亦可將每月薪金同時計算入息。

但需留意，銀行有機會對申請人任職的公司查冊，尤其是中小型公司。

如果報稱受薪但其實公司只屬一人公司，而支取薪金後公司錄得虧損的話，銀行將不會計算有關入息。

若公司老闆身家較為豐厚，又毋須借太高按揭成數，可考慮行資產按揭。

資產按揭最多借4成

如是新買按揭，只要淨資產足以「full pay」物業樓價，最高可借4成按揭；如已有其他物業按揭，則最高可借3成。

淨資產計算以申請人的資產總值（現金、股票、外幣、債卷及物業等），扣減貸款所得。

值得留意，淨資產是計算最近三個月的平均淨資產。

若資產主要為現金或股票，兩者分別需存於銀行或證券行最少三個月。

現金未能計入資產

此外，股票以三個月平均價值釐定，意味萬一期內跌市股票價值將相應縮水；另透過槓桿買入的股票不當作資產。

物業的資產計算方法，則用樓價一半再減去按揭欠款，計出資產淨值。

很多老闆會將現金資產存放於公司戶口，惟此戶口內的現金不能計算個人資產，即使獨資公司亦不例外。

如想行資產按揭，申請人務必先將現金從公司戶口，轉至個人戶口存放三個月，屆時才買樓並申請按揭。

子非魚

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