「借人頭」買樓 5大按揭難題【星之谷專欄 – 經濟日報】

西鐵錦上路站上蓋新盤呎價便宜，加上成交期長，獲不少市民踴躍入飛，朋友阿豪（化名）便是其中一位。筆者好奇問他：「其實你全家人名下都持有物業，為何仍然有『人頭』可以買住宅單位？是打算繳付15％從價印花稅嗎？」朋友笑笑口回答：「我兒子剛滿18歲，今次打算以他首置名義入飛。」

這個方法非常聰明，但筆者亦提醒朋友，用剛成年兒子名義買樓，按揭不是想像中簡單，尤其是申請高達8成或9成高成數按揭，入息要求將會非常高，最少有5大難題要解決。

首先，按香港現實情況，18歲年輕人就算已經踏入社會，薪金往往非常低微；若果兒子仍然在升學階段，更沒有收入可言，遑論達到按揭入息要求。

其次，父母有機會需要成為擔保人。不過銀行或按揭保險公司很大機會要求這對父母承諾會和兒子同住新入手的住宅物業，才能符合高成數按揭需要「自住」規定。

第三，即使擔保人承諾會和兒子同住，銀行是否相信又是另一回事。舉個例子，如果父母本身居住單位面積大，而兒子名義新買的住宅單位面積細、而且沒有房間，銀行不會輕易相信其父母真的願意大屋搬細屋兼「瞓廳」，需要提供合理及現實的解釋。

第四，擔保人也需要解釋當搬進兒子的單位同住後，現有物業如何安排？是否打算放租？最終要視乎銀行及按揭保險公司是否信納。

擔保人有按揭 DSR要求嚴厲

還有一點要留意，如果父母本身層住宅仍有按揭在身，擔保兒子買樓及申請高成數按揭的入息要求將會更嚴厲，每月供款與入息比率（Debt Servicing Ratio，DSR）不能超過35％，加息3厘後不能超過45％，以月入1萬元為例，供款分別不能多於3,500元及4,500元；另外，每月供款與入息比率現時是以拆息計劃H按封頂利率2.5%計算，雖然現時H按實際按揭利率僅約1.5%。

最後，有人或會問何解兒子要到18歲才能以首置名義買樓，18歲以下就不可以找監護人代簽買賣合約嗎？這是因為買樓時要買家本人宣誓是否首置人士，以及所買的物業是「代表自己行事」，而香港法定宣誓年齡為18歲。因此，如果不能進行宣誓是首置人士的話，便不能享受從價印花稅15%豁免，那麼便失去了以兒子名義買樓的原意。

子非魚

延伸閱讀：

• 申請9成按揭好容易？先了解「首置」定義
• 拉長成交期甩名 恢復一方首置身分再入市【星之谷專欄－經濟一週】
• 【按揭新例】首置高成數按揭不一定免壓測！五大需要壓力測試的情況