買樓花選用即供付款,一般可享更高呎價折扣優惠,惟缺點是不能敍做高成數按揭(除非樓價600萬以下)。理論上,採用即供後申請發展商二按,其後再用「波叔Plan」轉按至銀行,為最著數做法,可以高折扣及高成數按揭兩者兼得,但當中有三大風險不容忽視;否則,輕則須轉為建期付款,重則或要硬食貴息。

購入樓花後即時向發展商付款,稱為「即供付款」,意味業主未收樓便要開始供樓。

發展商均希望及早收款以便周轉,普遍會為即供計劃買家,提供更高呎價折扣,故樓盤售價會較建期便宜。

然而600萬以上的樓盤,即供付款只能借取最高六成按揭,首期不足者,或須申請發展商二按或「呼吸Plan」協助上車。

一般發展商按揭首兩年為低息「蜜月期」,按揭利率與銀行水平相約。

但兩年限期一過,利率將大幅提高,一般為最優惠利率(目前為5至5.25%)或以上,相較近日H按利率約1.5%高出三倍有多。業主收樓後,應考慮轉按至銀行以避開貴息。

如轉按時毋須套現,可以使用「波叔Plan」,即1,200萬物業,最多可借960萬元或現有按揭餘款,以低者為準。

若使用建期付款,業主可直接用「波叔Plan」上會,惟呎價折扣一般較少。

發展商審批挑剔

因此,理論上最著數的做法,是先選即供付款及用發展商二按上會,獲得高折扣;至收樓後轉按至銀行,再享低息。然而,此方法有3大風險須小心考慮。

第一,在「僧多粥少」下,發展商二按難獲批。發展商按揭銀彈有限,通常先到先得,借完即止。

當供不應求時,發展商審批或更挑剔,只向入息「最靚仔」申請者批出按揭;再者,其批核標準不透明,過去亦有樓盤二按批核不似預期,買家要臨時「撲水」。

假如不幸二按被拒及首期不足,雖可向發展商申請轉為建期,但仍須獲其許可,並會失去即供優惠。

壓測要求更高

第二,如申請發展商二按,銀行一按壓力測試要求將更高。

須知道,發展商二按分為平息期及貴息期,銀行審批一按時,壓測將連同二按計算,並以貴息期的利率,計算二按部分的壓測。

此外,如果二按部分超過兩成,壓測要以45% / 55% 計算,相較一般銀行按揭以 50% / 60% 計算,最低入息要求將會更高。

第三, 一旦發展商延遲交樓,將影響轉按進程。一般而言,發展商二按「蜜月期」為兩年。除非樓花期很長;否則,收樓後蜜月期理應未完,讓業主有足夠時間轉按至銀行。

不過,萬一發展商出於各種理由,於蜜月期過後仍未交樓,業主便不能及時轉按,變相要硬食貴息。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/買樓花即供付款-風險-子非魚-356267/

經一20220606

經濟一週專欄

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