買樓花即供付款最著數?　3大箇中風險逐一拆解《星之谷專欄 – 經濟一週》

買樓花選用即供付款，一般可享更高呎價折扣優惠，惟缺點是不能敍做高成數按揭（除非樓價600萬以下）。理論上，採用即供後申請發展商二按，其後再用「波叔Plan」轉按至銀行，為最著數做法，可以高折扣及高成數按揭兩者兼得，但當中有三大風險不容忽視；否則，輕則須轉為建期付款，重則或要硬食貴息。

購入樓花後即時向發展商付款，稱為「即供付款」，意味業主未收樓便要開始供樓。

發展商均希望及早收款以便周轉，普遍會為即供計劃買家，提供更高呎價折扣，故樓盤售價會較建期便宜。

然而600萬以上的樓盤，即供付款只能借取最高六成按揭，首期不足者，或須申請發展商二按或「呼吸Plan」協助上車。

一般發展商按揭首兩年為低息「蜜月期」，按揭利率與銀行水平相約。

但兩年限期一過，利率將大幅提高，一般為最優惠利率（目前為5至5.25％）或以上，相較近日H按利率約1.5%高出三倍有多。業主收樓後，應考慮轉按至銀行以避開貴息。

如轉按時毋須套現，可以使用「波叔Plan」，即1,200萬物業，最多可借960萬元或現有按揭餘款，以低者為準。

若使用建期付款，業主可直接用「波叔Plan」上會，惟呎價折扣一般較少。

發展商審批挑剔

因此，理論上最著數的做法，是先選即供付款及用發展商二按上會，獲得高折扣；至收樓後轉按至銀行，再享低息。然而，此方法有3大風險須小心考慮。

第一，在「僧多粥少」下，發展商二按難獲批。發展商按揭銀彈有限，通常先到先得，借完即止。

當供不應求時，發展商審批或更挑剔，只向入息「最靚仔」申請者批出按揭；再者，其批核標準不透明，過去亦有樓盤二按批核不似預期，買家要臨時「撲水」。

假如不幸二按被拒及首期不足，雖可向發展商申請轉為建期，但仍須獲其許可，並會失去即供優惠。

壓測要求更高

第二，如申請發展商二按，銀行一按壓力測試要求將更高。

須知道，發展商二按分為平息期及貴息期，銀行審批一按時，壓測將連同二按計算，並以貴息期的利率，計算二按部分的壓測。

此外，如果二按部分超過兩成，壓測要以45％ / 55％ 計算，相較一般銀行按揭以 50％ / 60％ 計算，最低入息要求將會更高。

第三， 一旦發展商延遲交樓，將影響轉按進程。一般而言，發展商二按「蜜月期」為兩年。除非樓花期很長；否則，收樓後蜜月期理應未完，讓業主有足夠時間轉按至銀行。

不過，萬一發展商出於各種理由，於蜜月期過後仍未交樓，業主便不能及時轉按，變相要硬食貴息。

子非魚

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