近年港樓表現平穩,負資產個案罕見,但每季仍有少量相關物業交易。單靠查冊,買家難以確定物業是否負資產,不慎買入後,律師樓雖會中止交易,但買家仍可能有「手尾」跟,包括入稟追討律師費及訂金等。本文將探討避免「中伏」、「中伏」後的解決流程、及如何早一步察覺負資產物業,從根本解決問題。

負資產物業即按揭欠款高於樓價市值,以致資不抵債,於樓市大跌時較為常見。

支票抬頭寫律師樓名

買家如擔心買入負資產物業,首要的是簽臨約、交細訂的時候,要將支票抬頭寫對方律師樓名,並要求在交易日才連同大訂及尾數一次性過數。

無論是否擔心懷疑負資產的買賣,這種做法在近年都相當普遍。這做法的好處是買方的資金從來都不會送到賣方手中,而是由律師樓托管,避免負資產業主收錢後人去樓空,留下未成交物業的爛攤子。

當賣方律師樓收到委托後,首先會要求賣方出示最近期的供款紀錄,在紀錄上會顯示當時欠款,欠款高於賣價就是負資產物業。

賣方律師樓知悉後就會聯絡賣方,要求賣方先把差價交給律師樓才會繼續交易。如賣方遲遲未能繳付差價,賣方律師樓就會通知各方,有關交易未能進行。

儘管負資產交易可以取消,但因應不同情況,買家仍有機會蒙受損失。首先,當交易途中才發現物業是負資產並取消交易,買方仍需支付律師費。

此外,如訂金托管於律師樓,交易取消後,律師樓會退回訂金;如已開票將訂金給予賣方,便可能要遵民事訴訟追討訂金。

當物業為負資產並由賣方取消交易,由於買方律師曾經處理買賣,買方仍需要支付部分律師費,但其後可遵民事向賣方追討。

如果費用為50,000元以下,透過小額錢債處追討的程序很簡單,所需時間約3個月。另外,當交易由賣方取消,不能成交便非買方責任,理論上買方毋須支付地產佣金。

由此可見,買家雖不至於誤買負資產樓盤,但仍有不少「手尾」跟。解決之道是買入前,事先識別心儀樓盤是否負資產物業。

最常見情況是業主將物業進行二按或多按,令總按揭成數超過9成,以致樓價稍微回落便變成負資產。

留意有無二按或多按

田土廳查冊不會顯示物業的按揭金額,但會顯示有否進行二按或多按。

據筆者經驗,若有二按或多按,物業為負資產的機會便很高,此時應提高警惕。不過目前港樓仍處牛市,負資產個案很罕見,平均每季負資產物業少於100宗。

千金難買心頭好,若買家明知物業為負資產,但仍想繼續交易,唯一方法是堅守細訂、大訂至尾數都托管於律師樓,待賣方律師樓確定賣方償還所有欠款才正式成交。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/如何避開負資產物業-359669/

經一20220620

經濟一週專欄

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