星之谷按揭首席顧問子非魚早前探討過關於「一系列交易」引起的稅務問題,獲讀者陳先生致函,提到多年前與另外4名兄弟聯名買入一層住宅,現時巿值升至約800萬元。近日他打算從其他兄弟手中分別購回業權,惟有以下疑問難解:

疑問1:資金所限未能付清尾數,可否先轉名再分期還款?

業權轉讓須「貨銀兩訖」,並在律師樓會見證。假如未能在成交日完成資金交收,律師樓便不會協助完成有關交易。因此,假如陳先生未有足夠資金,可以考慮申請按揭,從銀行取得貸款以付清樓價。

疑問2:在計算印花稅時,近親間交易是否以「合約價」計算?

當計算印花稅時,稅局會考慮物業巿值,以評估交易的「合約價」是否合理。假如偏離巿價,稅局有權就該筆交易追討印花稅差額。

疑問3:我需要分開4次交易收回層樓100%業權,印花稅是否以樓價5分1計算?

上述800萬元物業原本由5人平均擁有,當A接收B業權時,將以樓價5分之1(160萬元)計算印花稅,只需繳付100元。不過由於陳先生不止交易一次,而是希望逐步從其他兄弟手中買回業權,稅局會因應情況認定該4次交易都是為了購回所有業權而進行,亦即是「一系列交易」。要是這樣的話,稅局就會把交易總額(640萬元)一併計算,相應印花稅為22萬元,而不是僅400元,稅局將會追收差額,甚至作出罰款。

疑問4:數次交易之間相隔多短,才會被懷疑是「一系列交易」?

曾經收過類似查詢,有客戶以太太首置名義單名購入住宅物業,然後每隔半年將物業一半業權轉讓給自己,讓太太重拾首置身份,其後收到稅局「追稅」,指該兩次交易是「一系列交易」。

估計稅局會考慮交易次數、密度、動機及業權人之間關係,去裁定是否「一系列交易」。至於相隔時間多長才算合理?是一年還是兩年?相信難有標準答案。惟上述個案筆者亦勸該客戶乖乖繳付印花稅差額,因為除了「一系列交易」外,稅局其實還有機會懷疑客戶太太首置是「代丈夫買入」,有機會被追討15%從價印花稅及15%的買家印花稅。

疑問5 :我還是沒有能力一次過付清買樓費用,怎麼辦?

假如陳先生已經想盡各種方法仍未能一筆過付清買樓費用,需要逐批業權買入,就必需保留有關證明,以便收到稅局質疑時作出申訴。

不過,若果最終陳先生能夠在銀行取得貸款以完成交易,每一次轉讓業權,都必須重新申請按揭。在第一個交易時,假如以合理巿值轉讓,相信銀行不會有疑問。但當要處理第二、第三個及之後的交易時,銀行就會考慮到陳先生頻繁接收業權,或會負上潛在被稅局追討印花稅責任,有機會因而拒批按揭。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝

https://ps.hket.com/article/3287473

20220629HKET

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