美國加息步伐提速,拉動香港息口上揚,本地有中小銀行已先行一步,提高拆息按揭(H按)的封頂利率,由原來的2.5厘,加至2.725厘。暫時其他銀行跟加的機會不大,但已為市場敲響警號。若未來按息保持升勢,透過轉按賺取現金回贈的機會將隨之消逝,轉按已進行最後召集階段。

過往多年香港處低息環境,每兩年做一次轉按賺取現金回贈,可謂供樓人士恩物,但之後幾年可能「無呢支歌仔唱」,想趕於加息前賺到盡,動作要快。

目前樓按最高回贈為1.65%,坊間按揭代理更有額外現金獎賞。以貸款額400萬為例,轉按現金回贈可達80,000元,每兩年做一次,供樓30年間已有過百萬元落袋。

須留意,根據金管局指引,若回贈超過1%,則需在按揭成數上扣除,不過近年樓價普遍上漲,大部分轉按人士應能借足所需貸款額。

事實上,轉按被視為本小利大的操作,唯一費用為律師費,一般只需5,000至6,000元,遠低於現金回贈。

呼吸Plan業主宜把握

加息後應否用轉按繼續賺回贈?視乎加息幅度。以封頂息由2.5%加至2.65%為例,假設封頂位增加0.15%,以400萬元貸款額、30年還款期計算,每月供款增加314元,30年間全期利息增加11.3萬元。

相較之下,轉按可即時得到80,000元現金,看似未必划算。但利息有週期循環,待未來再遇低息期,業主可再重啟轉按操作。

經發展商二按或「呼吸Plan」上會的業主,更有必要把握低息轉按機會。

低息蜜月期過後,相關按揭計劃的利率將大幅抽升,一般達5厘以上,遠高於目前H按的1.3厘,所以如果已經收樓,應盡快轉按至銀行。

早前政府放寬按揭成數,轉按甩發展商按揭最多可借八成,樓價上限為1,200萬元。

換言之,若買入物業時樓價低於1,200萬元,轉按至銀行很大機會毋需補錢。

業主亦可透過轉按套現,提取資金週轉之餘亦可享現金回贈。

銀行贈高息戶口作對沖

目前大部分銀行會贈送高息戶口(Mortgage Link)予按揭客戶,存款利率與供樓利率相同,於加息週期可用作對沖。

例如套現100萬元,將50萬元放入高息戶口,實際上只有50萬元需支付按息,等同套現100萬元的實際利率僅約1厘。面對加息週期,有資金需要人士,趁現時低息套現才是明智選擇。

由於按息比私人貸款利率低一截,身負其他債務人士,如有信用卡及財務公司貸款,可考慮透過轉按幫其餘貸款清數以減低利息支出,同時賺取現金回贈。

高成數按揭清數計劃最高可做7成半,而且需要套現清還的債務的每月供款,可以豁免計入每月供款與入息比率及壓力測試,令審查更易過關。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/加息週期蓄勢待發-低息轉按機不可失-子非魚-363076/

經一20220704

經濟一週專欄

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