美國聯儲局於今年3月中開始加息,至今累加了1.5厘。不少評論員預測,因應通漲、經濟不景及新冠疫情三方角力,本輪加息週期將於明年中見頂。

回顧加息

對上一次的加息周期是自2015年12月開始,至2018年12月加息9次合共2.25厘。在2018年9至10月間,香港部份銀行終於把最優惠利率跟加了0.125厘或0.25厘。其後,當美國減息時,大部份銀行跟減並回調至加息前,小部份銀行並不跟足減幅甚至不作減息。在過往只有大P(5.25厘)及細P(5厘)兩種,形成了今日有四個P,分別為5、5.25、5.375及5.5厘的局面。

按揭利率

對於按揭客戶來說,銀行本身採用大中細P其實也不是太重要,最終也看最優惠利率計劃批出的實際利率或銀行同業拆息計劃下的封頂利率。在上一個加息週期至今,上述按揭利率由最初的2.15厘起起跌跌,直至約2019年底開始,主流都以2.5厘為準。當時樓價剛創高峰並稍為回落,與今日的指數相差無幾。

回贈

除了利率外,回贈也是一個重要因素,大約一年多前,銀行對轉按巿場態度消極,回贈往往少於1厘。轉按客戶眼見回贈偏低、利率上升,樓價停滯因而未能套現的情況下卻步,直至近月,銀行回贈才回升至約1.6厘以上。

按揭利率調升

回顧上一個加息周期,吸收在最優惠利率加加減減的同時,銀行批出的銀行同業拆息計劃的封頂利率曾達2.8厘,比起加息前增加了0.65厘。大巿穩定後仍達2.5厘,比加息前增加了0.35厘。今次美國加息,有說最高會上調至3.5厘以上,筆者相信,本港銀行為確保利潤,將紛紛上調按揭利率,而兩三年後利率穩定後,亦會比今日的按息稍高。有意轉按人士應把握時間以鎖定利息開支。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20220712/990847/專欄-子非魚-加息前轉按-非魚論市

20220712headline daily

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