巧用「高淨值」物業 低入息夫婦買第二層樓【星之谷專欄 – 經濟日報】

近年流行兩夫婦各自以「人頭」買樓，家庭最多可以買入兩層住宅單位，而毋須繳付15%從價印花稅。不過，縱然丈夫成功買樓，妻子是零收入家庭主婦，丈夫擔保下亦難支撐兩層樓按揭壓力測試，究竟有甚麼方法可以過關？

近期有宗個案，羅氏夫婦（化名）聯名擁有一層自住物業，因為供款多年及樓價上升，按揭餘額僅佔樓價25%（兩成半按揭）。羅生打算把物業甩名給妻子，然後再買多層樓收租。惟妻子是零入息，申請兩成半按揭需要丈夫做擔保人；但丈夫擔保妻子後，總入息不夠申請按揭買第二層樓。

連環財技 入手第二層樓

筆者向羅生教路——首先羅生將第一層樓甩名給羅太，羅太在申請按揭時，由羅生做入息擔保人。完成後，羅太可以重新以「資產審批」方式為這層樓申請按揭，並除去羅生擔保人身份；假如羅太沒有其他資產，可以申請最高25%按揭。

當以上物業先甩名再甩擔保人後，羅生除了重奪首置客身份外，亦除掉了所有按揭，可以自行買另一層樓，而毋須繳付15%從價印花稅、不用減按揭成數，更不用計算第一層樓按揭供款，羅氏家庭便總共入手兩層樓。

大家或會好奇何謂「資產審批」？原來申請按揭不一定以入息為基礎，也可以用資產淨值——計算方法是把樓價除二，然後減去按揭餘額。只要資產淨值高於打算申請的貸款額，按揭便可獲批，最高成數為4成。

以羅生個案為例，其第一層樓為1,000萬元，按揭餘額為250萬元（兩成半按揭），把樓價一半（500萬元）減去按揭餘額，資產淨值即250萬元。

有人或會問，為甚麼羅生將物業甩名時，羅太不能直接以「資產審批」申請按揭？由於「資產審批」是以申請按揭時的資產淨值計算，羅太未接收全部業權時，就未能以樓價1,000萬元除二（500萬元）計算資產淨值。故此，她甩名一刻需要由丈夫擔保，並以「入息審批」方式申請按揭，甩名完成並獲得完整業權後，再以「資產審批」方式申請重按，甩走擔保人丈夫。

事實上，如果本身層樓按揭餘額少於250萬元，甚至可以重按套現。舉例，如果按揭餘額為150萬元，物業資產淨值便為350萬元，由於妻子只需250萬元貸款額，可以額外套現100萬元給羅生作其他用途。

最後提醒，其實現金、股票及外幣等也可計算作資產淨值，假如羅太在申請資產按揭時擁有其他資產，也可提交最少三個月的月結單作証明，以便申請更高貸款額。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝

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