過去兩年不少港人考慮移民,港人喜歡買樓,移民的首要考慮自然是到當地置業。

長樓花期一手樓

其中一個移民熱門地點英國,很多未即時動身的客戶都會選擇買一手樓,主因是當地二手物業與香港大不同的購買程序、亦未能到現場視察及討價還價。當時一手物業巿場相當興旺,不少樓盤都被搶購一空,剩下的多是樓花期較長的物業。

購買英國一手物業多數人會選收樓時支付樓價餘額,類似香港的建築期支付計劃。這批物業近日陸續收樓,買家忙著申請按揭及匯款之餘,不禁盤算是自己是賺是蝕。

匯價大跌是好是壞?

近日各類外幣下跌,英磅下跌至每英磅兌9.3港元。有些人會想,英磅下跌了,買了英國樓豈不是虧本了?其實這問題的核心是何時付清樓價。筆者記得在2020年2月初本專欄有談及價升匯跌的情況,節錄如下。

「以下例子是以英國購買一間100萬鎊的住宅,買入匯率是10港元兌1英鎊,按揭成數是六成,付了40萬鎊首期即400萬港元,未計買賣樓洗費、期間供樓的利息及本金…… 假如樓價升一成至110萬鎊,匯率跌一成至9.1,賣樓找清按揭後剩50萬鎊(即455萬港元),賺了55萬港元。」

匯跌價升

根據英國土地註冊處的統計,2020年2月至2022年4月間的樓價指數上升了22%,期間英鎊兌港元由10.2兌1跌現時大約9.3兌1,貶值了約9%,正正就是價升匯跌的情況。假設當年買了一間100萬鎊的英國樓,只繳付了1成樓價,屈指一算,現時如Full Paid這間英國樓只付了合共939萬港元,而巿值等於1135萬港元,賬面賺了21%。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20220719/991885/專欄-子非魚-匯跌價升-上-非魚論市

20220719headline daily

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