加息週期來勢洶洶,有業主已未雨綢繆,計劃透過加快「供款頻率」慳息,以每兩週供款,取代傳統的月供方式,達致慳息效果。用坊間按揭計算機計一計,加快供款看似可節省不少全期利息,但實際上是否可行?又會不會適得其反?

市場預計美國將繼續加息,以抑制高企的通脹率,而在聯繫匯率下,香港難以獨善其身。

本地加息在即,不少讀者擔心往後每月供樓負擔大增,故來函問筆者,如供樓由月供轉為每兩週供款能否慳息。

筆者試用貸款額400萬元、利率為2.5厘及30年供款的例子,在其中一間銀行的按揭計算機計算。

一個月供款的每月供款額是15,805元及全期利息是1,691,160元,共360期。

而每兩個星期供款,每期供款是7,285元及全期利息1,682,479元,共780期。兩者的總利息開支只差8,681元。

筆者再試用另一間銀行的按揭計算機,發現兩星期供款的全期利息,竟然大幅減少至1,477,281元,看似兩星期供款可大幅減少利息開支。

按息或較月供計劃高

但細看之下,這個按揭計算機把一個月供款的金額除以二,當作兩星期供款金額,即每兩星期供款以7,902元計,希望模擬與每月供款相同的情況。

事實上,若兩星期供款一次,一年就會供款26次,即其中兩個月會供款三次,這個計算機沒有考慮到三次供款的月份。

另外,若用這個金額計算,只需供694期,即約26.6年就會供滿按揭,當中節省約3.4年的供款時間,相信利息開支減少的主要原因就在其中。

除了不能有效慳息外,每兩週供款計劃更有其他缺點。

由於還款期更頻密,會令銀行政程序增加,同時加重內部監控負擔,故每兩週供款計劃的按息,可能較月供計劃高,業主隨時弄巧反拙,期望減息卻變成加息。

另每次供款前,業主或要先查一查戶口有沒有足夠資金。

若業主供款頻率提高,查戶口的頻率亦要增加,等同加重自己的行政成本。

可考慮縮短還款年期

業主稍有不慎未能準時供樓,除了銀行會永遠記錄在案外,亦將影響信貸評級,不利往後借貸。

除此之外,剛才所提及的需要供款三次的月份,就會相當痛苦了。

如果堅持想每兩週供款,其實可以自製。只要每隔兩週,業主主動將錢存入按息掛鈎高息存款戶口(Mortgage-link),直接抵銷半個月供樓利息,已等同還款予銀行。

另外,可考慮將還款期由30年縮短至27年,也可達至上述的減息效果。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/加息週期-慳息-子非魚-365345/4/

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