匯跌價升(下)【星之谷專欄－頭條日報】

上文有手文之誤，最後一段應為「物業巿值1135萬港元，賬面賺了21%」。不少國家都有實施資產增值稅，賣樓賺錢需繳一定稅款，計算方法通常是將賣出價減去買入價，所得利潤乘以相應的稅率。有些國家會因應賣出物業的原本用途，例如自住或收租（投資），或賣樓所得用作換樓而考慮收取較低稅率甚至豁免繳稅。

價跌匯升

假如賣出價比買入價低，就不需要繳付增值稅。因此，假如買家已支付全部樓價，並且出現匯價升幅超過樓價跌幅的情況，亦可從中賺得利潤而不用繳付增值稅。當然，有關利益亦有可能觸動當地稅局以整筆投資的利潤計算利得稅。

資產增值稅 – 英國

以英國為例，假如投資利潤不超過1.2萬磅，增值稅稅率為18%；如超過1.2萬磅，稅率為28%。以英國住宅平均售價約25萬磅計算，過去兩年升值了22%即5.5萬磅，大部份這段期間買入並賣出物業的業主都需要繳付較高稅率的資產增值稅。

Full paid 與否大不同

以上文例子計算，在兩年前只付了一成訂金購買物業，樓價升值了22%，需繳樓價22% x 28% 即約 6%的增值稅。期間英磅匯率下跌了約9%，當扣除資產增值稅後，以港元結算仍賺約15%。假如買家兩年前full paid 購入物業，由於當年英磅較高，以港元結算後賬面只賺了5.6%。當計及經紀佣金及印花稅後，前者仍有相當賺幅，後者則差不多平手了。

匯跌價升能賺錢的情況，主要是人在香港打工賺港元，但未有移居外地的買家。假如買入物業後已移居當地賺英磅供樓，就只能賺到樓價升幅而沒法賺到匯價。

子非魚

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