供樓壓力大業主如何慳息自保《星之谷專欄 – 經濟一週》

每日打開電視報紙，各國加息報道不絕於耳，美國通脹更創40年新高，加息步伐恐進一步提速。部分本地中小行亦先後加息，不少業主或準買家擔心未來利率飆升，將加重供樓負擔。有見及此，本文將分享幾個「抗加息」方法，教讀者加息週期下如何自保。

還款期長短，為利息支出多寡關鍵之一。

期限愈短，每期歸還本金愈多，埋單總利息便愈少；反之亦然。

現有業主如想慳息，可考慮向銀行申請縮短還款期，例如將30年減至20年。

別小看10年慳息威力，以1,000萬元物業借九成按揭、利率2厘計算，每月供款雖然增加12,264元，但全期總利息支出，將由298萬元，減至193萬元，足足慳逾105萬元，非常可觀。

注意，若申請縮減還款期，由於每月入息要求提高，業主需要重新提交入息證明，以及進行壓力測試。

轉按賺回贈幫補

筆者建議，業主可考慮直接轉按，順便賺一轉貸款額1%至2%的現金回贈，稍作幫補。

不過，部分業主則「反其道而行」，透過攤長還款期，減低每月供款壓力，加長期限毋須重批按揭，可直接向原銀行申請。

另一慳息方法，便是善用高息存款掛鈎戶口 (Mortgage Link)，對沖利率上行。由於戶口息率與樓按相同，當按息上升，戶口存息會同步上漲，將錢存入此戶口，便等同自動減省供樓利息。

若想提高每月供款，以縮短還款期，又嫌重批按揭麻煩，只要將額外供款放入此戶口，便可達類似效果。而且，資金仍存放於自己戶口內，有需要時可自由周轉，彈性更高。

至於未敘造按揭的準買家，現階段應該小心篩選按揭計劃，選有提供Mortgage Link的銀行，此戶口於加息週期非常實用，為對沖利息支出的重要工具。此外，應準備更寬裕的首期，以應對加息後入息及壓測要求急升的風險。

部分準買家「銀彈充足」，認為借少一、兩成按揭，可以節省利息。事實上，只要有Mortgage Link戶口，借到盡可能更加著數。

舉例，本身已有五成首期，但照借六成按揭，騰出來的一成首期放入高息戶口對沖，其中一成貸款便等同免息。

此舉有三大好處，第一，有需要時可靈活調配戶口資金；其次，借多一成，現金回贈額外多賺幾千元；最後，可以鎖定目前按息計價，即H+1.3%，避免將來需要現金週轉，考慮轉按時遇上貴息計劃。

與此同時，在加息週期下，準買家有必要考慮其入息能否通過壓力測試，尤其是買樓花行建期付款的買家。

目前樓花期一般為一至兩年，如果想造高成數按揭，須待收樓前三個月才可申請按揭，屆時利率升到幾多無人知曉，惟入息及壓測均須以當時利率計算，業主宜做足風險管理，根據入息及銀彈儲備量力而為。

若打算買樓花申請發展商二按，準買家應評估當加息後，是否能夠轉按至銀行用走二按；否則，當低息蜜月期結束後，便要硬食貴息。

子非魚