加息週期逼埋身月供轉為兩週供款可否慳息?《星之谷專欄 – 經濟一週》

加息週期來勢洶洶，有業主已未雨綢繆，計劃透過加快「供款頻率」慳息，以每兩週供款，取代傳統的月供方式，達致慳息效果。用坊間按揭計算機計一計，加快供款看似可節省不少全期利息，但實際上是否可行？又會不會適得其反？

市場預計美國將繼續加息，以抑制高企的通脹率，而在聯繫匯率下，香港難以獨善其身。

本地加息在即，不少讀者擔心往後每月供樓負擔大增，故來函問筆者，如供樓由月供轉為每兩週供款能否慳息。

筆者試用貸款額400萬元、利率為2.5厘及30年供款的例子，在其中一間銀行的按揭計算機計算。

一個月供款的每月供款額是15,805元及全期利息是1,691,160元，共360期。

而每兩個星期供款，每期供款是7,285元及全期利息1,682,479元，共780期。兩者的總利息開支只差8,681元。

筆者再試用另一間銀行的按揭計算機，發現兩星期供款的全期利息，竟然大幅減少至1,477,281元，看似兩星期供款可大幅減少利息開支。

按息或較月供計劃高

但細看之下，這個按揭計算機把一個月供款的金額除以二，當作兩星期供款金額，即每兩星期供款以7,902元計，希望模擬與每月供款相同的情況。

事實上，若兩星期供款一次，一年就會供款26次，即其中兩個月會供款三次，這個計算機沒有考慮到三次供款的月份。

另外，若用這個金額計算，只需供694期，即約26.6年就會供滿按揭，當中節省約3.4年的供款時間，相信利息開支減少的主要原因就在其中。

除了不能有效慳息外，每兩週供款計劃更有其他缺點。

由於還款期更頻密，會令銀行政程序增加，同時加重內部監控負擔，故每兩週供款計劃的按息，可能較月供計劃高，業主隨時弄巧反拙，期望減息卻變成加息。

另每次供款前，業主或要先查一查戶口有沒有足夠資金。

若業主供款頻率提高，查戶口的頻率亦要增加，等同加重自己的行政成本。

業主稍有不慎未能準時供樓，除了銀行會永遠記錄在案外，亦將影響信貸評級，不利往後借貸。

除此之外，剛才所提及的需要供款三次的月份，就會相當痛苦了。

如果堅持想每兩週供款，其實可以自製。只要每隔兩週，業主主動將錢存入按息掛鈎高息存款戶口（Mortgage-link），直接抵銷半個月供樓利息，已等同還款予銀行。

另外，可考慮將還款期由30年縮短至27年，也可達至上述的減息效果。

子非魚