香港加息號角已吹響,不盡快捉住低息轉按尾巴,只怕「蘇州過後無艇搭」。據筆者經驗,香港業主不願轉按常見成因有四個,但當中起碼三個屬於誤解,導致走寶亦不自知,甚為可惜。筆者決定逐一分析謬誤成因,並糾正部分業主對轉按的認知偏差。

本地加息蓄勢待發,同時銀行業亦亦加碼轉按的現金回贈優惠吸客,最高已上升至2.05%。

銀行低按息 (H+1.3%) 及高回贈的按揭計劃組合,屬「期間限定」,因為隨加息週期來臨,按揭利率亦將上漲。

以400萬元貸款額為例,2.05%總回贈已有超過80,000元現金,扣除律師費後,亦有超過70,000元落袋,沒有不賺的道理,即使按揭利率相同,亦應去馬轉按。

一般而言,按揭設有罰息期,期內轉按至另一間銀行,便會被罰息,不少業主因而放棄轉按。

然而,罰息與現金回贈之間只需「秤一秤」,賺蝕一目了然。

例如,敘造按揭後第三年為罰息期最後一年轉走只需罰貸款額的0.5%,用2.05%轉按回贈減去罰額,仍有1.55%現金回贈。

至於第二個不願轉按原因,是樓價過去兩年未錄得升幅,即使轉按亦不能套現。

事實上,轉按最重要用途是可以賺回贈,填張申請表及交幾份文件,數萬元現金輕鬆入手,何樂而不為。近年樓市淡靜,待兩年罰息期後;樓價錄得升幅才再作轉按套現亦可。

高成數按揭推出後,不少市民借用按揭保險「上車」,如果銀彈充足,可考慮用轉按甩按保,三年內甩走,可取回15%的按揭保費退款,普遍有萬元至數萬元不等,視乎貸款額。

此外,有按保的物業不能出租,甩走按保後便可免卻此煩惱。

轉按尚有其他功能「好使好用」,例如可甩走發展商二按、聯名轉單名、甩擔保人,以及更改還款期 (例如重造30年按揭,降低每月供款) 等。

此外,倘若現有按揭不設高息存款掛鈎戶口 (Mortgage Link),亦可轉按至另一銀行取得有關戶口,其後便可透過高額存息對供樓利息,於加息週期下更顯價值。

第三個原因在於方便理財,不少業主用主要銀行申請物業按揭,戶口內包括其他個人資產,以便集中管理。

不過此做法有得亦有失,將所有雞蛋放在同 一個籃內未必安全,因為戶口有機會因種種原因被關閉。例如投資虛擬貨幣、用私人戶口進行商業活動、經常有大額資金進出等。屆時,有機會被銀行「Call Loan」,以致得不償失。

故此,筆者旗下的物業按揭,通常不會與主戶口或出糧戶口用同一銀行。

最後,準備賣樓不願做轉按的業主亦為數不少,但有別於上述情況,筆者認為此為合理原因,因為轉按後要重新被綁兩年,或打亂賣樓計劃。

不過,買樓的供款時間,動輒20年至30年起跳,期間很難完全避開加息週期,如果一加息就要趕住賣樓,將難以長時間持有物業,並將按揭還清。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/拆解業主-3大不願轉按謬誤-子非魚-372475/

經一20220815

經濟一週專欄

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