香港加息鐘聲越來越接近。大型銀行滙豐及渣打近日調升新造H按封頂利率至2.75%,加幅為0.25厘,預料其他銀行將會跟隨。現時不少銀行仍提供低封頂利率計劃,尚未轉按的業主仍可及早趕上尾班車。

其實銀行醞釀上調封頂利率已經一段時間,原因是1個月銀行同業拆息已升至近2%,同業拆息按揭(H按)理應達到3.3%(H+1.3%)水平。惟礙於封頂利率(2.5%),銀行業面對龐大邊際利潤壓力,上調按揭封頂利率亦無可厚非,而且僅是新造按揭。

若果業主尚未將持有物業轉按,要留意不少銀行仍有提供H+1.3%、封頂利率2.5%計劃,未有跟隨滙豐及渣打上調封頂利率。不過,未來數週可能是往後幾年最後一次轉按機會——一旦所有銀行跟隨加封頂利率至2.75%,轉按誘因便下降。

現金回贈亦是轉按一大考慮因素——目前現金回贈率普遍為按揭貸款額1.2%至2%水平。以每400萬元貸款額為例,可以獲高達8萬元現金回贈。在加息前轉按,可以部份抵銷銀行未來加最優惠利率(P)的影響。

有人或擔心,如果轉按至一間銀行期間,該銀行突然上調封頂利率,豈不是被強行加息?其實遊戲規則是這樣的——只要業主交了按揭申請表,就算期間銀行加息都不會影響條款,仍可享受舊有利息,因此無須過份憂心。

Mortgage-link非必然附送

另一方面,在選擇按揭時,要留意該銀行是否附送高息存款戶口(Mortgage-link),即存款利率與按揭利率掛鈎,有助對沖未來加息影響。這類型優惠並非理所當然地存在,如果今天放棄了,之後銀行不一定再提供同類型優惠。

在加息潮來襲前,轉按亦要小心考慮還款期——若果攤長至30年,往後就算加息,每月供款額亦會攤薄,供樓較為輕鬆;縮短年期則有減少全期總按揭貸款利息的效果。

談完轉按,最後想提醒打算買樓上車申請按揭之人士——封頂利率加了0.25厘後,每100萬元貸款額實際每月供款多約131元,對於供樓負擔未算帶來很大影響。至於壓力測試,封頂利率加至2.75%後,每100萬元貸款額最低入息要求將增加約263元,本身月入處於邊緣的打工仔,宜計好數才上車。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝

https://ps.hket.com/article/3337012/

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