雖然政府已經放寬按揭成數,1,000萬元住宅可以借足9成按揭,首期僅需100萬元,但其他開支依然沉重。筆者聞說市場上有買家為了上車,竟然借私人貸款交印花稅及按揭保費,但最終因為種種原因遭到發現。

印花稅無疑是買樓最大開支之一,上述住宅印花稅款為37.5萬元,需於簽臨約後一個月內繳付;另一樣則是按揭保費——以現時「例牌」65折保費優惠計算,1,000萬元住宅借9成按揭,保費約為29.25萬元。不過,保費可以打入按揭貸款內分期繳付,惟壞處是貸款額增大後,壓力測試難度將會增加,估計入息要求再多約3,000港元,對於一些邊緣上車客可能構成障礙。

而這些邊緣上車客不時會問筆者:「印花稅及按揭保費,能否借私人貸款墊付?」答案當然是不能。根據金管局指引,物業首期是不能來自於任何貸款,而如果繳付印花稅及按揭保費後,發現首期不夠要借私貸,這是不容許的。

但銀行如何得知?當上車客申請按揭時,銀行會查環聯(TU),借私貸一事便馬上現形,銀行即時拒絕按揭申請,除非申請人主動清還該筆私貸。換另一個場景,如果按揭待批時才借私貸呢?法律上亦不可行,因為銀行雖然只在按揭申請階段查環聯,但簽署貸款信時,申請人需要聲明沒有再借其他款項,如果明明借了但聲稱沒有借,這是虛假聲明,會有刑事責任——近年新聞報道不時有業主因為申請按揭時作出虛假聲明而被補。

成交期逾時私貸即現形

不過,依然有市民為了上車而「搏到盡」。筆者近期從銀行界聽說的一宗奇聞。申請人A先生買樓,成交期為3個月。他交了按揭申請表、並待銀行查畢環聯後,便去借私貸繳交印花稅及按揭保費,臨成交簽按揭貸款信時並聲明沒有借其他貸款。怎料臨成交前,賣家確診新冠肺炎並不幸患上重症,需要入院治療,根據買賣合約條款交易將自動延期,而由於該次延期令整個按揭申請時間拉長至3個月以上,銀行需要再查一次環聯,因而暴露了申請人靠借私貸來繳付印花稅。

相比二手樓,一手樓延遲交樓更是常見,當按揭申請期超過3個月,銀行便會重新查環聯,「隱藏」私貸都會即時現形,買家必須留意。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝

https://ps.hket.com/article/3349817

20220907HKET

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