香港銀行的按揭計劃分為三大類,包括H按、P按及定息按揭。過去十年低息週期中,與1個月銀行同業拆息掛鉤的H按明顯跑贏,市佔率長居九成以上;P按及定息則瓜分餘下幾個百分比。不過最近有銀行推出新按揭計劃,在加息週期下,P按按息可望低於H按,待日後重返低息期,業主又可「切換跑道」至H按,可謂進可攻退可守,有機會打破H按獨大的局面。

過去H按一枝獨秀,除受惠超低拆息外,其封頂利率與P按相同亦是一大成因。

過去十年H按封頂息與P按利息一樣,但H按按息卻比P按低,業主自然一面倒採用H按。

至於主動揀P按的多為居屋借款人,因為政府規定居屋按揭必須行P按,但此規定將於11月改變,屆時居屋住戶亦可選用H按。

步入加息期,H按強勢會否改變?

隨拆息攀升,目前H按實際供息已等同封頂利率,即與P按按息相同。利率優勢頓失,惟H按選用率仍長期高於P按之上。

業主繼續用H按的理由很簡單,就是期望拆息有朝一日回落,令實際按息再次低於封頂位 (等同低於P按息)。

換言之,相比P按,H按按息永遠會等於或低於P按息,故採用H按是「無得輸」。

不過,H按立於不敗之地的局面恐將變天,最近中銀香港推出二元化按揭計劃,客戶可選H按,利率為H+1.3厘,封頂利率為P-2.25厘 (即實際按息2.75厘);亦可選P按,利率為P-2.4厘 (即實際按息為2.6厘)。

遊戲規則從此改變,當拆息偏高,選P按的實際按息較低;當拆息偏低,選H按的按息會較低。

假設拆息續企於高位,H按按息等同封頂息2.75厘,便會高於P按按息2.6厘。

如果未來30年H按都在封頂位之上,中銀的P按計劃將永遠較優勝。

然而,現實世界利率有上有落,高息期不可能持續30年,故P按亦不會一直贏H按。

值得留意的是,自從中銀推出二元化按揭計劃後,其他銀行似乎有意跟隨,當中包括滙豐及恒生銀行。

筆者估計,未來將有愈來愈多銀行推行此類計劃,給予客戶H按以外的選擇,相信H按獨大的局面將被打破,P按市佔率料由幾個百分點,逐漸增加至一至兩成左右。

P按借款人可轉H按

儘管於加息期選擇P按可享較低按息,若未來步入減息週期,令H按息低於P按,業主豈不是「焗捱貴息」?

非也,皆因屆時借款人可以申請由P按轉至H按,銀行通常會容許。

即使銀行不從,客戶過了罰息期後,亦可透過轉按,轉至另一銀行重做H按,故目前選較低息的P按是攻守兼備。

展望未來兩年,H按實際按息難以低於封頂位,觀乎一年拆息已衝高至3.5厘以上,預示一年後以H+1.3厘計的按息將升至4厘以上,換言之,兩年內要回落至2.75厘封頂位或以下,有一定難度。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/二元按揭計劃-加息期揀p按-子非魚-378547/

經一20220919

經濟一週專欄

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