究竟有甚麼方法可以避免資產貶值?筆者認為英國樓是芸芸眾多資產中,最有條件為香港人抵抗環球通脹壓力。

國際貨幣基金組織(IMF)最新預計,今年已發展國家通脹率達到6.6%,有大行更預期會達到8.7%至9.5%,亦即是說去年每100元資產,今年就只剩下約90元購買力。有人打算以股票對抗通脹,然而股市表現不見得優秀。截至9月15日止,恒指今年已經瀉近19.4%,國指則挫21.5%;另一方面,美國標普500指數及MSCI世界指數也分別跌 18.7%及23.4%;再加上通脹效應,一般投資者財富或已縮水逾4分1,難言有抗通脹效果。

筆者認為,長線對沖通脹方法莫過於買樓收租。無他,住屋成本為消費者物價指數其中一項重要組成部份,理論上通脹升,租金收入亦會升,而樓價增長與租金增幅長遠將會成正比。反觀港人喜歡的「派息基金」,其回報表現實際是與企業盈利掛鈎,而非通脹。

事實上,根據美國全國房地產經紀人協會(NAR)估算,美國整體住宅樓價今年將錄得11%升幅;而英國國家統計局數據顯示今年首7個月,當地樓價上升了6.3%,對比股市走勢可謂南轅北轍。

轉按港樓投資英倫物業

環顧全球,筆者認為買英國樓最划算。由2020年至2022年7月,英國樓已上升27% ,同期港樓只微升1%,高下立見。更重要的是,英國樓入場門檻低至200多萬港元便有交易,而倫敦以外城市租金回報率可達5厘以上,對比香港2.5厘高出一倍。另外英國8月通脹達9.9%,相比香港7月只有1.9%,未來英國加租空間較大。

如果是早年買入港樓人士,目前物業仍有一定升幅,其實可以用香港物業加按或轉按套現,再投資英國。現時香港按揭實際利率最高為2.75%,對比英國租金回報率約5%仍低,套利空間超過2個百分點,10多年後便可以零額外成本情況下賺多一層樓。

上述還未計及近月英鎊匯價顯著貶值情況。以今年9月16日計,每1英鎊僅兌不足9港元,對比2021年6月高位11算下跌幅度接近18%,亦即是說現時香港買家可以用8折「優惠價」買英國樓,可謂機會難逢。

當然,英鎊弱勢並非毫無原因,主要是因為市場懼怕美國加息步伐急促及歐洲能源危機,英鎊破9算後可能下見8.5,或更悲觀的7.8水平。但香港人買英國樓由揀樓至到繳付首期,最快需時兩個月,成功撈底機會頗大。

同樣值得注意的是,英倫銀行預計當地通脹率將在今年第四季見頂至13%,2024年回落至2%。亦即是說捱過年多高通脹後,英國經濟料會重回正軌,匯價有望反彈,以現水平計相當值博。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝

https://ps.hket.com/article/3358923

20220921HKET

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